Quels sont les meilleurs taux hypothécaires en Suisse ?

[[translations.column1InsuranceName]][[translations.column2Description]][[translations.column3Rate]][[translations.column4Devis]]
item.logo | safe_img(item.insurance)
item.insurance
item.descriptionitem.rate %item.link

Seulement 30% des ménages suisses font appel au prêt hypothécaire et disposent d’un capital suffisant pour acheter un bien immobilier.

​​En Suisse où le nombre de propriétaires stagne à 40%, quels sont les critères pour accéder au prêt hypothécaire ?

Voici un guide contenant toutes les informations nécessaires, si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Suisse : le fonctionnement d’un prêt hypothécaire en Suisse, les différents types d’hypothèque, leur taux et le coût d’un emprunt pour acheter en Suisse.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire en Suisse ?

La définition d'une hypothèque est simple, il s'agit un prêt contracté pour financer l’achat d’un bien immobilier à long terme. L’établissement financier (banque ou caisse de crédit) qui accorde le prêt utilise le bien immobilier comme garantie en cas de non remboursement. En Suisse il est possible de contracter ce prêt auprès d'une caisse de pension.

Qui propose le financement d’une hypothèque ?

L'hypothèque en Suisse peut être proposée par :

  • Une banque
  • Une assurance
  • Une caisse de pension.

Comment fonctionne une hypothèque en Suisse ?

Le prêt hypothécaire fonctionne de la même façon qu'un prêt classique. Votre banque fixe le montant prêté, la durée d’amortissement et un calendrier qui échelonne les remboursements. L'hypothèque doit impérativement être signée devant un notaire.

Un prêt hypothécaire est constitué de vos fonds propres et de vos emprunts. Il est fractionné afin de permettre à votre banque de répartir les risques.

Un prêt hypothécaire est décomposé en trois parties :

  • Les fonds propres.
  • L’hypothèque de 1er rang.
  • L’hypothèque de 2ème rang.

L’hypothèque de 1er rang

L’hypothèque de 1er rang couvre 65% de votre prêt hypothécaire. Le rang de l’hypothèque indique l’ordre de priorité des créanciers en cas de défaut de paiement de votre part. 

L’établissement de crédit qui vous accorde l’hypothèque de 1er rang est donc garanti d’être remboursé. Jugée moins risquée, son taux d’intérêt est souvent plus bas.

L’amortissement de l’hypothèque de 1er rang est facultative : vous pouvez décider de payer les intérêts hypothécaires uniquement.

L’hypothèque de 2ème rang

L'hypothèque de 2ème rang finance les 15% restants de votre prêt hypothécaire.
Contrairement à l’hypothèque de 1er rang, l’hypothèque de 2ème rang a une obligation d’amortissement et limitée dans le temps (dans les 15 ans ou avant l’âge de la retraite).

Encore récemment, le taux d’intérêt de l’hypothèque de 2ème rang était plus élevé que celui de l’hypothèque de 1er rang.  Aujourd’hui, les banques préfèrent uniformiser le taux.

Type d’hypothèquePart de l’empruntTaux d’intérêtDélai de remboursement (amortissement)Base de calculAmortissement obligatoire 
Fonds personnels  20%--Dont 10 % en liquidités 
Hypothèque de 1er rangVariable65%0,5 à 1%Pas de limiteMontant de l’emprunt
Solvabilité du débiteur
Non
Hypothèque de 2ème  rangFixe15%0,5 à 1%15 ansou avant la retraite Montant de l’emprunt
Solvabilité du débiteur
Oui
Récapitulatif de la composition d’un prêt hypothécaire en Suiss

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire ?

Un taux hypothécaire est le taux d'intérêt appliqué à un prêt hypothécaire. 

Quand vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous allez généralement faire appel à un établissement de financement afin que celui-ci vous prête une partie du montant de l’achat. Ça peut être une banque ou une assurance. 

La somme que l’on vous prête sera soumise à des taux d'intérêts que vous devez payer chaque mois, et bien c’est ce taux d'intérêt que l’on appelle le taux hypothécaire et celui-ci variera en fonction de la durée du prêt.

Les taux hypothécaires sont déterminés par le prêteur et peuvent être soit fixes, c'est-à-dire rester les mêmes pendant toute la durée du prêt, soit variables, c'est-à-dire fluctuer en fonction d'un taux d'intérêt de référence. 

Les taux hypothécaires varient pour les emprunteurs en fonction de leur profil de crédit. Les moyennes des taux hypothécaires augmentent et diminuent également en fonction des cycles des taux d'intérêt, ce qui peut avoir une incidence considérable sur le marché de l'accession à la propriété.

Prenons un exemple : Un prêteur (une banque) vous propose un taux hypothécaire fixe de 4 % pour un prêt de 200 000 francs. Cela signifie que vous paierez 4 % du solde de votre prêt chaque année jusqu'à ce que vous vendiez la maison, que vous la refinanciez ou que vous la remboursiez.

Si vous avez un prêt à taux variable, votre taux d'intérêt peut fluctuer au bout d'un certain temps, entraînant une hausse ou une baisse de votre mensualité. Si vous cherchez à en savoir plus sur l'investissement locatif, rendez-vous sur notre guide.

Quels sont les types de taux hypothécaire ?

Les détails spécifiques des produits varient selon les prêteurs. Les hypothèques à taux d'intérêt unique (où vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt hypothécaire et le capital à la fin) et les hypothèques à 100 % (où aucun dépôt n'est requis) sont rares ou inexistantes en Suisse.

Vous pouvez vous attendre à trouver les types d'hypothèques suisses suivants.

Lors d’un achat immobilier, les organismes financiers peuvent appliquer trois types d’hypothèques dans le cadre du prêt hypothécaire : l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable et l’hypothèque Saron.

L’hypothèque à taux fixe

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont ceux dont le taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt. Vous remboursez un montant fixe et régulier sur une durée déterminée. L'avantage de ce type de prêt hypothécaire est que vous n'êtes pas affecté par les variations des taux d'intérêt, ce qui facilite votre planification financière.

L'un des principaux inconvénients est que vous ne bénéficiez pas d'une baisse soudaine des taux d'intérêt. De ce fait, l’autre inconvénient est qu'ils peuvent finir par coûter plus cher. 

Ils sont généralement plus coûteux à mettre en place et vous ne pouvez fixer le taux d'intérêt que pour une période déterminée, après quoi des conditions moins favorables peuvent vous être proposées. Les hypothèques à taux fixe en Suisse peuvent être fixées pour certaines durées, généralement jusqu'à un maximum d'environ 15-20 ans.

La plupart des propriétaires en Suisse qui contractent une hypothèque à taux fixe ne remboursent pas entièrement leur dette hypothécaire avec celle-ci. Ils passent plutôt à une hypothèque à taux variable ou négocient un nouveau contrat à taux fixe à la fin de la durée initiale.

L'hypothèque à taux fixe est particulièrement intéressante si les taux d’intérêt pratiqués pendant cette période sont bas et que vous avez une visibilité à long terme sur votre situation géographique.

L’hypothèque à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable, en revanche, ont des taux d'intérêt continuellement ajustés. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent augmenter ou diminuer en fonction du taux d'intérêt. Ici, c’est la situation du marché financier qui détermine le taux d’intérêt de l’hypothèque à taux variable. Elle est donc favorable si les taux baissent et défavorable si les taux augmentent.

L'avantage de ce type d'hypothèque est que vous bénéficiez généralement d'un taux d'intérêt plus bas au départ que celui d'une hypothèque à taux fixe. Vous avez aussi normalement la possibilité de passer à un autre type de prêt hypothécaire par la suite.

Cependant, les paiements peuvent fluctuer et vous pourriez vous retrouver avec des dépenses mensuelles en hausse si le taux d'intérêt augmente soudainement. 

De plus, comme ces hypothèques sont souvent proposées sans montant minimum de remboursement mensuel, le remboursement de votre hypothèque peut prendre beaucoup de temps.

L’hypothèque à taux variable est illimitée dans le temps et vous pouvez en changer pour une autre hypothèque lorsque vous le souhaitez. Nous vous la recommandons si vous envisagez des remboursements importants et si vous ne parvenez pas à vous décider pour une solution hypothécaire définitive.

Ces prêts fonctionnent de manière très similaire aux prêts hypothécaires LIBOR, avec des taux d'intérêt et des périodes de prorogation variables. La principale différence est qu'ils utilisent le marché monétaire suisse plutôt que les banques mondiales basées à Londres.

AvantagesInconvénientsQuel taux choisir ?
Taux Fixe
  • Offre une grande stabilité : Le taux ne change pas
  • Procure une sécurité : Permet de fixer le taux d’intérêt pour le terme de votre hypothèque
  • Meilleur contrôle de vos finances : Connaissance de l’exacte proportion de capital et d’intérêts de chacun de vos versements hypothécaires
  • Impossibilité de profiter d’une baisse éventuelle des taux d’intérêt
  • Impossibilité de rembourser une plus grande part de votre capital grâce à la baisse du taux
A choisir si:
  • Vous privilégiez la sécurité d’un taux garanti, qui ne changera pas pendant le terme de votre hypothèque
  • Vous êtes prêt à payer un taux d’intérêt légèrement plus élevé
  • Vous préférez avoir l’esprit tranquille grâce à des versements hypothécaires prévisibles
  • Vous voulez un amortissement qui ne changera pas pendant le terme de votre hypothèque
Taux Variable
  • Possibilité d’économie : Si le taux baisse, vous payez moins d'intérêts et vous remboursez votre hypothèque plus rapidement
  • Les taux variables sont plus bas
  • Possibilité de passer en tout temps à une hypothèque à taux fixe
Risque potentiel d’une hausse des taux d’intérêt : Fluctuation selon les institutions et les périodesA choisir si:
  • Vous pouvez tolérer une certaine fluctuation des taux
  • Vous voulez économiser à long terme
  • Vous tolérez le prolongement de la période d’amortissement au cas où les taux d’intérêt augmentent
Quels sont les types de taux hypothécaire en Suisse ?

L’hypothèque SARON

Anciennement appelée hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON (Swiss Average Rate Overnight) peut être vue comme une solution hybride.

Sa durée est fixe mais le taux d’intérêt est variable. Il sera ajusté tous les jours selon les variations du marché monétaire.

Contrairement au LIBOR qui était basé sur des accords entre banques, le taux défini repose sur des transactions réelles.

Notez que les banques permettent de souscrire des options pour réduire la durée de préavis de résiliation ainsi que le montant de l’amortissement, sans frais supplémentaires.

L’hypothèque SARON est pertinente si les taux d’intérêt ne sont pas avantageux au moment de votre prêt et que vous avez de la visibilité sur vos prochaines années.

Types d'hypothèqueTaux d’intérêtDuréeTransfert vers une autre hypothèque possibleMontantAmortissementRemarques
Hypothèque à taux fixe Fixe Valeur basse Limitée *NonFixeFixe*La durée est déterminée selon votre solvabilité et le montant de la somme hypothéquée
Hypothèque à taux variable Variable Valeur élevée   IllimitéeOuiVariable Pas de montant minimumÀ tout momentPériode de résiliation de 3 à 6 mois
Hypothèque SARON Hybride  Fixe (3 à 6 mois) *OuiVariableSelon contrat*Sur les mois passés ou à venir
Tableau récapitulatif des différents types d’hypothèque et de leurs principales caractéristiques en Suisse

L’hypothèque à taux LIBOR

De nombreux pays proposent l'hypothèque à taux interbancaire offert à Londres (LIBOR). Ce type d'hypothèque est similaire aux hypothèques à taux variable, la principale différence étant que l'intérêt change à la fin de certaines périodes plutôt que de fluctuer à chaque paiement.

Les prêts hypothécaires LIBOR sont généralement de courte durée, souvent jusqu'à 5 ans. 

Les prêteurs hypothécaires suisses éliminent progressivement les hypothèques LIBOR et les remplacent par des hypothèques à taux moyen suisse (SARON) depuis la fin de l’année 2021. 

Ces prêts fonctionnent de manière très similaire aux prêts hypothécaires LIBOR, avec des taux d'intérêt et des périodes de prorogation variables. La principale différence est qu'ils utilisent le marché monétaire suisse plutôt que les banques mondiales basées à Londres.

Comparatif des taux hypothécaires en Suisse

Le tableau suivant est un comparateur des différents taux hypothécaires pratiqué par les différentes institutions pour un prêt de 300'000 francs d’une durée de 10 ans à taux fixe. 

C’est une liste non exhaustive mais elle vous permet d’avoir une vue d’ensemble sur les principaux prestataires en Suisse.

CompagnieDescriptionTauxIntérêt annuel en CHF
Next Bank Crédit AgricoleFinancement de l'immobilier1,09%3270
Appenzeller KantonalbankPrêts hypothécaires1,15%3450
GeneraliHypothèque1,15%3450
BankbsuHypothèque1,17%3495
SwisslifeHypothèque1,18%3540
BancaStatoHypothèque1,18%3540
Bank GantrischHypothèque1,18%3540
Bank EkiHypothèque1,20%3600
Post FinanceHypothèque1,25%3750
EEKFinancement de l'immobilier1,25%3750
SLRPrêts hypothécaires1,25%3750
Zurich.chHypothèque1,27%3810
Bank SLMPrêts hypothécaires1,28%3840
SLGPrêts hypothécaires1,28%3840
Retraites PopulairesPrêts hypothécaires1,30%3900
Alpha Heintal BankHypothèque1,30%3900
ErsparniskassePrêts hypothécaires1,30%3900
BSBPrêts hypothécaires1,30%3900
WIRHypothèque1,30%3900
Migros BankPrêts hypothécaires1,31%3930
Baloise BankHypothèque1,31%3930
Zürcher LandbankPrêts hypothécaires1,33%3990
AcrevisHypothèque1,34%4020
HBLPrêts hypothécaires1,35%4050
ClientisPrêts hypothécaires1,35%4050
Graubündner BankPrêts hypothécaires1,36%4080
St Galler BankPrêts hypothécaires1,40%4200
Bank ArevaPrêts hypothécaires1,42%4260
ValiantHypothèque1,44%4320
RaiffeisenHypothèque1,47%4410
Credit SuisseHypothèque1,47%4410
Comparatif des taux hypothécaire en Suisse

Comment vont évoluer les taux hypothécaires en 2022 ?

L'inflation croissante et les menaces d'une hausse conséquente des taux d'intérêt signifient une évolution du taux hypothécaire à la hausse durant l’année 2022 en Suisse. 

Selon les experts, les conditions financières rendent les hypothèques plus chères pour les banques et les institutions financières, la plupart d'entre elles répercutent ces coûts sur les débiteurs hypothécaires. 

En 2021, les prix ont augmenté de 0,15 à 0,22 %. La différence semble minime mais le montant peut être considérable pour un prêt à plusieurs centaines de milliers de francs sur le long terme.

La prévision du taux hypothécaire suisse 2022 est une augmentation de 0,01 à 0,03 % par rapport à l’année dernière.

Les taux hypothécaires de chacune des grandes banques suisses sont en hausse, bien que la réserve fédérale suisse n'ait pas encore relevé ses taux.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans un avenir proche, vous devriez y réfléchir à deux fois : Il est fort probable que les banques suisses augmentent considérablement les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe.

À titre de comparaison, au début de l'année 2021, une hypothèque sur 10 ans coûtait 1,1 % en moyenne dans tout le pays.

Quel est l’historique du taux hypothécaire suisse ?

Le taux hypothécaire repose en grande partie sur les marchés financiers. Dès lors qu’ils varient, cela a une influence directe sur les taux d’intérêts pratiqués par les banques.

Les taux fluctuant principalement en fonction du marché des capitaux, la crise financière mondiale ainsi que les différentes politiques monétaire qui ont été introduite par le gouvernement ont provoqué une chute du taux hypothécaire. L'objectif étant de faciliter l’accès aux crédits dans le but de relancer l’économie.

En 2013, le taux fixe oscillait entre 2,5% et 3%, avant de commencer sa chute aux environs des 1% en 2019. Aujourd'hui, il a tendance a remonter et oscille aux alentours des 1,8% en moyenne.

Enfin,  pour le taux variable, nous sommes passés de plus de 5% dans les années 80, à plus de 8% au cours des années 90 avant de chuter durant les vingt années suivantes. Le taux variable moyen se stabilise à l’heure actuelle entre 2,5% et 3%.

Quel est le taux hypothécaire de référence ?

Si vous achetez une maison en Suisse, vous serez peut-être surpris par la faiblesse des taux hypothécaires. Les taux hypothécaires en Suisse se situent historiquement entre 2 et 3 %. Ces dernières années, ils sont tombés à des niveaux historiquement bas, aux environs de 1%.

Les taux hypothécaires suisses varient considérablement d'une banque à l'autre. Les taux sont fortement influencés par votre situation personnelle et vos antécédents financiers, il est donc utile de comparer les prix. 

De nombreuses institutions proposent des taux réduits pour les premiers acheteurs et pour les achats et rénovations écologiques.

Voici une moyenne des taux d'intérêt à titre indicatifs qui peuvent être utiles pour vous donner une idée. Les taux hypothécaires actuels moyen en 2022 sont les suivants :

  • Hypothèque à taux fixe entre 1% (2 ans) et 2,5% (15 ans).
  • Hypothèque à taux variable 2,8%.
  • Hypothèque SARON 1,05 - 1,10% (période de 1 mois)

Enfin, depuis 2008, l’Office fédéral du logement a fixé un taux de référence, fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et qui sert de référence afin de pouvoir fixer le prix d’un loyer. Si ce taux augmente, le prix des loyers augmente. À l’inverse, si celui diminue, le prix du loyer diminue lui aussi. En 2022, le taux de référence est de 1,25%.

Comment calculer un taux hypothécaire en Suisse ?

Pour obtenir une estimation de votre hypothèque, vous devrez connaître le montant des fonds propres que vous êtes en mesure d’apporter, ainsi que votre revenu brut annuel ou celui de votre ménage.

Notre calculateur d'hypothèque en ligne fait ensuite le calcul pour vous. Vous saurez si vos revenus sont suffisants, si votre taux d’endettement doit être revu à la hausse ou à la baisse et si vos fonds propres sont suffisants pour souscrire un prêt hypothécaire. Trouvez votre hypothèque en ligne rapidement grâce à nos outils.

Pour connaître le montant de la mensualité à rembourser pour votre crédit immobilier, il vous faut calculer vos intérêts hypothécaires. 

Pour comprendre ce calcul de manière simple, prenons l’exemple d’une hypothèque d’un montant de 600 000 francs sur 10 ans à un taux fixe de 2%.

Pour calculer la mensualité à rembourser :

Vous multipliez le taux d’intérêt, dans l’exemple 2%, à la somme hypothéquée. Vous obtenez donc 12'000 francs. (600'000 x 2%) Puis, vous divisez par douze (12'000/12) et vous obtenez la somme de 1'000 francs qui correspond à l’intérêt hypothécaire à rembourser chaque mois. 

Si vous souhaitez connaître les intérêts pour la totalité du crédit, il suffit de multiplier par le nombre d'années soit 10 au taux d'intérêt annuel soit 12'000 x 10 = 120'000 francs.

Le calcul est le même pour une hypothèque à taux variable ou une hypothèque à taux Libor mais avec un taux changeant à la hausse ou à la baisse selon la période. Il faudra donc procéder à un nouveau calcul.

Pourquoi faire le calcul du taux hypothécaire ?

Le prêteur assume un certain niveau de risque lorsqu'il accorde un prêt hypothécaire, car il est toujours possible qu'un client ne rembourse pas son prêt. Un certain nombre de facteurs entrent dans la détermination du taux hypothécaire, et plus le risque est élevé, plus le taux est élevé. 

Un taux élevé permet au prêteur (une institution bancaire généralement) de récupérer plus rapidement le montant initial du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur, protégeant ainsi l'investissement financier du prêteur.

La situation financière d’une personne est un élément clé pour évaluer le taux appliqué à un prêt hypothécaire et le montant du prêt hypothécaire que cette personne peut obtenir. 

Des revenus fixes et réguliers et un taux d’endettement faible indique par exemple que l'emprunteur a de bons antécédents financiers et qu'il est plus susceptible de rembourser ses dettes. Cela permet au prêteur d'abaisser le taux hypothécaire, car le risque de défaillance est moindre. 

Le taux appliqué détermine en fin de compte le coût global du prêt hypothécaire et le montant du paiement mensuel. Par conséquent, les emprunteurs devraient toujours rechercher le taux le plus bas possible.

Durée moyenne du prêtTaux Fixe pratiqué en moyenne
1Entre 0,5 et 1,5%
2Entre 0,5 et 1,5%
3Entre 0,7 et 1,6%
4Entre 0,85 et 1,7%
5Entre 0,95 et 1,75%
6Entre 1 et 1,85%
7Entre 1,15 et 1,90%
8Entre 1,25 et 2,05%
9Entre 1,30 et 2,05%
10Entre 1,30 et 2,15%
11Entre 1,45 et 2,35%
12Entre 1,45 et 2,35%
15Entre 1,35 et 2,5%
20Entre 1,70 et 2,5%
Comparatif des offres de taux hypothécaire en fonction de la durée en Suisse

Pour un taux hypothécaire variable, le taux se situera entre 2% et 3% (indépendamment de la durée moyenne du prêt).

Quels sont les taux d’intérêt d’une hypothèque actuellement en Suisse ?

Le taux d’intérêt de référence est fondé sur le taux moyen pratiqué par les banques suisses. En 2022, les taux d'intérêts hypothécaires augmentent très fortement comparativement à 2021, comme vous pouvez le voir dans le tableau suivant :

Durée de l’hypothèque2e trimestre 2022Evolution par rapport au 4ème trimestre 2021
Hypothèque fixe sur 5 ans2.08 %+ 342.55 %
Hypothèque fixe sur 10 ans2.57 %+ 247.30 %
Hypothèque fixe sur 15 ans3.00 %+ 200 %
Taux hypothécaires moyens en Suisse

Notez que les contrats peuvent être négociés et que de nombreuses banques offrent des tarifs préférentiels. Renseignez-vous auprès de votre conseiller afin de faire le choix optimal.

Simulation de prêt hypothécaire en Suisse : nos exemples de situation

Vous avez décidé d’acheter en Suisse. Voici comment vous pouvez financer votre achat et le prêt qui peut être accordé par votre banque. Nous avons réalisé une simulation de prêt hypothécaire selon les conditions appliquées en Suisse.

Nous avons fait la simulation pour un appartement de 90m2 dans le canton de Vaud, de Zurich et de Genève.

CantonPrix moyen m2Prix total du bienApports personnels 20%Hypothèque 1er rangHypothèque 2ème rangHypothèque totale
Vaud8.595 CHF773.550 CHF154.710 CHF502.807 CHF116.032 CHF618.839 CHF
Zurich9.445 CHF850.050 CHF170.010 CHF552.532 CHF127.507 CHF680.039 CHF
Genève13.310 CHFup1.197.0900 CHF239.418 CHF778.108 CHF179.563 CHF957.671 CHF
Simulation des montants qui composent un prêt hypothécaire

Quelles sont les conditions d’attribution du prêt hypothécaire ?

Il n’est pas aisé d’obtenir un prêt hypothécaire auprès des établissements financiers. Voici les critères de sélection des banques suisses qui vous permettront de constituer un dossier solide et obtenir votre prêt.

Les fonds propres pour le prêt hypothécaire

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez apporter 20 % minimum du prix d’achat en fonds propres.

Dans les fonds propres, la part de vos économies personnelles doit représenter une part minimale de 10%.

L’autre moitié devra être apportée sous forme de liquidités (titres, avancement d’héritage, 3ème pilier ou avoir d’épargne).

Un revenu brut annuel minimum pour le prêt hypothécaire

La majorité des banques suisses exigent que la somme des charges liées à l’achat de votre bien ne représente pas plus de 33% de votre revenu brut annuel.

La nationalité comme critère d’attribution du prêt hypothécaire

Selon les cas, l'accès au prêt hypothécaire est plus ou moins facile. 

  • Nationalité et résidence en Suisse pour obtenir un prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est totalement accessible.

  • Étranger et résident en Suisse pour un prêt hypothécaire

L’accès au prêt dépend du type de permis de résidence.

Les étrangers possédant le permis C peuvent accéder à la propriété comme un citoyen suisse.

Ceux qui possèdent le permis B aussi, seulement s’ils sont ressortissants européens.

Le titulaire d’un permis B et non-ressortissant européen peut acheter seulement si le bien est destiné à un usage personnel.

  • Étranger et non-résident en Suisse pour un prêt hypothécaire

Il est possible de devenir propriétaire mais sous certaines conditions strictes. Celles- ci diffèrent selon le pays de provenance (UE ou hors UE).

Si vous êtes résident dans un pays frontalier comme la France, il peut être pertinent de demander un prêt hypothécaire en France. 

Quel est le coût d’un prêt hypothécaire ?

Le coût d’un prêt hypothécaire est calculé sur la base de deux composants : les intérêts de la dette et l’amortissement d’une part de l’emprunt.

Les taux d’intérêts peuvent être fixes pour une durée déterminée ou variables indexés sur le taux Saron.  

Quels sont les frais d’un prêt hypothécaire ?

Une hypothèque entraîne des frais que vous devez prendre en compte. 

  • L’amortissement de l’hypothèqu
  • Les taux d’intérêt
  • Les charges liées à votre bien.

 Quelles sont les charges liées à un prêt hypothécaire ?

Ces charges sont mensuelles dans la majorité des cas. Vous devrez y ajouter le contrat de leasing voiture si vous en avez un, ainsi que les frais de notaire et d’agence.

  • Les  taxes relatives à votre bien
  • Les impôts locaux 
  • Les charges de copropriété 
  • Les frais d’entretien de votre bien 

Comment est calculée la tenue des charges dans un prêt hypothécaire ?

Le calcul est effectué sur la base de charges dites théoriques. Les charges annuelles sont calculées comme suit :

  • Amortissement : 1% du montant de la dette
  • Charges d’entretien : 1% du montant du prix d’achat
  • Taux d’intérêt théorique : 5% du montant de la dette.

Exemple: Pierre souhaite acheter un appartement d’une valeur de 800.000 francs.

  • Il doit apporter 160.000 francs de fonds propres.
  • Il doit souscrire une hypothèque de 640.000 francs.
ChargeTauxBase calculTotal
Amortissement (1)1%montant de la dette6.400 CHF
Charges d’entretien (2)1%montant du prix d’achat8.000 CHF
Taux d’intérêt théorique (3)5%montant de la dette32.000 CHF
Charges totales annuelles 1 + 2 + 346.400 CHF
 Charges d’un prêt hypothécaire en Suisse

Pourquoi prendre un taux hypothécaire de 10 ans?

Un prêt hypothécaire sur 10 ans est un prêt immobilier qui permet aux emprunteurs de rembourser l'intégralité de leur dette en 10 ans. Il s'agit de la durée la plus courte pour un prêt hypothécaire à taux fixe, et les paiements mensuels comprennent à la fois le capital et les intérêts. 

Les taux ont tendance à être les plus bas par rapport aux prêts hypothécaires de 30 ans, 20 ans et 15 ans. Toutefois, en raison de la durée plus courte, les paiements mensuels seront beaucoup plus élevés que ceux des prêts à plus longue échéance. 

Le principal avantage d'un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans est que les propriétaires peuvent rembourser leur prêt beaucoup plus rapidement que les autres durées de prêt. 

Étant donné que les taux peuvent être inférieurs à ceux d'un prêt de 20 ou 30 ans et que les propriétaires effectuent moins de paiements, les emprunteurs économisent le plus d'argent sur les intérêts avec un prêt de 10 ans. 

De plus, les propriétaires seront en mesure d'accroître leur capital beaucoup plus rapidement.

Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire suisse ?

Pour obtenir le meilleur taux hypothécaire en Suisse, il vous faudra comparer les offres de prêt auprès des différentes institutions suisses. Voici les conseils à appliquer lors de vos recherches.

Faites une demande de prêt hypothécaire auprès de plusieurs institutions. Différentes banques par exemple offriront différents taux hypothécaires. Plus vous cherchez, plus vous pourriez économiser. 

Envisagez de faire une demande auprès de différents types de prêteurs, comme les banques ou les assurances, afin de pouvoir comparer leurs offres.

Comparez les frais de clôture à l'aide des estimations de prêt. Chaque institution qui vous prête de l’argent est tenue de fournir un formulaire d'estimation de prêt contenant les détails des conditions et des frais de chaque prêt. L'estimation de prêt est conçue pour simplifier la comparaison des offres de prêts hypothécaires. 

Taux hypothécaire en Suisse: quelle est l’incidence sur le potentiel d’achat immobilier?

Prenons l’exemple d’un achat immobilier avec un montant de prêt s’élevant à 500'000 francs à rembourser sur 15 ans, mais à des taux différents. Le taux A est de 3,35% annuel et le taux B de 2,5%. 

Voici le tableau comparatif de ces deux offres et les intérêts qui en découlent.

MONTANT DU PRÊT EN CHFTAUX D'INTÉRÊT FIXE SUR 15 ANSPAIEMENT MENSUEL DE L'HYPOTHÈQUE : CAPITAL ET INTÉRÊTSTOTAL DES INTÉRÊTS PAYÉS
Prêt A500 0003,25%3 509.5131710
Prêt B500 0002,50%3314.596710
Différence0,75%19535100
Taux hypothécaire en Suisse: quelle est l’incidence sur le potentiel d’achat immobilier?

Dans cet exemple, il y a seulement une différence de 0,75 % entre le prêt A et le prêt B. Le prêt B coûte 195 francs de moins par mois et un total de 35'100 francs de moins en intérêts sur la durée du prêt sur 15 ans.

Prêt hypothécaire : quel salaire pour acheter en Suisse ?

Le montant de votre salaire détermine votre capacité d’emprunt mais également si vous êtes en mesure d’apporter la part des 10% de fonds personnels.

Il sera plus facile ensuite pour vous d’établir vos critères de recherche pour votre futur bien immobilier.

Pour rappel, la somme des charges liées à l’achat de votre bien ne doit pas dépasser 33% de votre revenu brut annuel.

Comment faire si votre revenu n’est pas suffisant pour acheter votre bien ?

Si votre revenu n’est pas suffisant, vous pouvez augmenter la part de fonds propres afin de diminuer le montant du crédit et ainsi abaisser la somme exigée par votre banque.

Exemple : Un cadre supérieur et un cadre moyen souhaitent acheter une maison d’une valeur de 1.000.000 de francs.

RessourcesCadre supérieurCadre moyen
Salaire moyen annuel182.861 CHF 109.800 CHF
Revenu annuel brut minimum exigé180.000 CHF180.000 CHF
Fonds propres20%27%
prêt hypothécaire: quel salaire pour acheter en Suisse ?

Quel montant maximum peut-on emprunter à la banque pour le prêt immobilier ?

Le montant maximum que vous pouvez emprunter est de 80% du montant total du bien.

S’il veut acheter son bien immobilier d’une valeur de 1.000.000 de francs, le cadre supérieur pourra emprunter jusqu’à 800.000 francs.

Le cadre moyen ne pourra pas emprunter plus de 730.000 francs.

Quels sont les fonds propres utilisables pour un prêt hypothécaire suisse ?

Plusieurs types de fonds propres sont acceptés par les banques suisses si vous souhaitez devenir propriétaire.

Outre les économies personnelles, les fonds propres peuvent provenir de :

  • Votre prévoyance professionnelle (2ème pilier)
  • Votre 3ème pilier
  • Une donation de tiers
  • Un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire

Nous vous invitons à consulter notre article sur le 2ème pilier pour comprendre son fonctionnement et ses modalités de retrait.

Est-il possible d’utiliser mon 2ème pilier et 3ème pilier dans le cadre d’un prêt hypothécaire ?

Vous pouvez utiliser vos 2ème et 3ème piliers afin d’augmenter vos fonds propres. Cependant, certaines banques ne considèrent pas cela comme une démarche volontaire d’épargne et les conditions seront donc plus strictes.

En utilisant votre 2ème pilier, vous diminuez vos ressources au moment de la retraite.

Dans quel cas utiliser son 2ème pilier pour le prêt hypothécaire ?

Vous pouvez utiliser votre 2ème pilier dans les cas suivants :

  • financement de l’achat de votre résidence principale.
  • financement de travaux importants de rénovation de votre résidence principale.
  • rachat du financement de votre résidence principale.

Les droits d’enregistrement, la garantie bancaire et les frais de dossier ne peuvent pas être financés par le 2ème pilier. 

Pour retirer les fonds sur votre 2ème pilier, un montant minimal de 20.000 francs est exigé.

Dans quel cas utiliser son 3ème pilier pour le prêt hypothécaire ?

Vous pouvez utiliser votre 3ème pilier dans les cas suivants :

  • Si le logement est destiné à votre usage privé
  • Si vous envisagez de rénover ou de transformer le logement en propriété
  • Pour amortir l’hypothèque actuelle.

Vous pouvez les retirer par anticipation ou les mettre en gage. Vous pouvez y accéder tous les 5 ans. Dans un couple, les 3ème piliers sont indépendants.

Les fonds du 3ème pilier peuvent être retirés dans leur totalité ou en partie seulement. En utilisant votre 2ème et 3ème pilier, sachez que vous perdrez les avantages fiscaux qui y sont liés et que votre charge fiscale augmentera obligatoirement. Le retrait de ces piliers est imposable.

Tous nos guides sur le taux hypothécaire en Suisse

Posez une question, un expert vous répondra
Votre nom est requis
Il est nécessaire de remplir ce champ