Calcul hypothèque | en ligne et gratuit

En Suisse, le système d’hypothèque n’est pas toujours simple à comprendre. Il est donc très important de bien se renseigner sur le sujet si vous souhaitez ou envisagez d'hypothéquer un bien. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas en vous expliquant les différentes étapes à suivre pour hypothéquer en suisse, comment calculer son hypothèque tout en vous offrant nos meilleurs conseils.

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Comment calculer une hypothèque en Suisse ?

En Suisse, le montant de l'hypothèque ne peut pas excéder 80% du prix d'achat du bien immobilier (100%). A l’inverse, cela veut dire que les 20% du prix d'achat du bien doivent inclure vos fonds propres. En bref :

• L’hypothèque correspond au capital que vous devez emprunter pour l’achat de votre bien
• Pour financer un bien immobilier, vous devez apporter au minimum 20% de fonds propres
• Vous versez au prêteur des intérêts annuels, dits intérêts hypothécaires, sur le montant de l’hypothèque
• Les charges liées au financement immobilier ne doivent pas excéder 33 % de votre revenu

Voici un exemple :

Marie gagne 92 000 CHF par an et son conjoint Nicole gagne 40 000 CHF par an. Leur revenu brut, à deux, est donc de 132 000 CHF par an. Le prix d’achat du bien immobilier est de 800 000 CHF. Leurs fonds propres sont de 280 000 CHF au total. L’hypothèque est à 65%, soit 520 000 CHF. Les coûts d’intérêt sont de 5% de l’hypothèque soit 26 000 CHF. Les charges s’élèvent à 1% de 800 000 soit 8 000 CHF. Les frais courants sont de 34 000 CHF.

La capacité financière de Marie et Nicolas est donc de 25,76%. C’est donc positif pour l’achat de l’hypothèque.

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Comment calculer le prix d’achat maximum avec la calculatrice hypothécaire ?

Le coût mensuel de l'hypothèque peut représenter jusqu'à 33 % du revenu de votre ménage.

L'accessibilité financière peut être calculée ainsi : coûts totaux / revenu annuel du ménage.

Que signifie fonds propre dans la calculatrice hypothécaire ?

Lorsque l’on emploie le terme de fonds propre dans la calculatrice hypothécaire, on parle en réalité du capital que l’acquéreur possède afin de financer l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit concrètement de la différence entre le prix d’achat du bien et le montant de l’hypothèque.

Qu'est-ce qui est considéré comme fonds propres? Posséder des fonds peut être le fait d’avoir de l’épargne ou des titres. Ce sont tout simplement des ressources financières. Des fonds propres sont aussi appelés “capitaux propres”, il s’agit en réalité la même chose.

Quel montant de fonds propre pour obtenir mon prêt ?

Voici les montants de fonds propre à avoir afin d’obtenir un prêt :

Ces données sont basées sur un ménage au revenu brut de 160 000 CHF/an.

Valeur de maison	Mise de fonds minimale de 20 %
50 000 CHF	10 000 CHF
250 000 CHF	50 000 CHF
350 000 CHF	75 000 CHF
500 000 CHF	100 000 CHF
650 000 CHF	150 000 CHF
850 000 CHF	175 000 CHF
1 000 000 CHF	200 000 CHF
1 500 000 CHF	500 000 CHF
2 000 000 CHF	1 025 000 CHF
3 500 000	3 000 000

Quel salaire pour obtenir mon hypothèque ?

Une fois que les banques ont calculé le coût total de votre bien, ce total doit être inférieur à 33% de vos revenus.

Donc, si on prend un exemple de taux total de 6,2 %, alors l'hypothèque doit être inférieur à 33% de vos revenus. Vous devez prendre en compte 6,2% de la valeur du prêt, et non de la valeur de la maison. En général, l'hypothèque sera de 80% de la valeur de la maison.

Voici un exemple concret pour y voir plus clair :

Un couple veut acheter une maison à Zurich dont le prix est de 1 000 000 francs. Si il veut financer le bien avec 20% de fonds propres (soit 200 000 CHF) et 80% de prêt hypothécaire (soit 800 000 CHF), alors, pour rembourser le prêt, il doit avoir les ressources de payer un taux d’intérêt de 1,5%. Soit payer 12 000 CHF annuellement.

S’ajoute ensuite l’amortissement devant être réglé sur 15 ans maximum. Ce dernier est calculé cette manière : hypothèque – 65%. Dans notre exemple : 80% - 65% = 15% (pourcentage représentant le maximum possible puisque l'hypothèque ne peut pas dépasser 80%). De façon régulière, cela revient à payer 1% de votre hypothèque chaque année. = CHF 8 000 francs annuel.

Enfin, la banque prend en compte l’entretien du bien et l’estime en moyenne à 1% soit 10 000 CHF par an.

Selon la banque, la manière de calculer vos revenus peut être différente. Mais dans la plupart des cas, elle tiendra compte de votre revenu imposable de l'année précédente. Cependant, il y a parfois des exceptions. Par exemple, il peut arriver qu’une banque refuse de prendre en compte une prime parce qu’on ne peux pas justifier de trois années de versement de cette prime. Si vous attendez alors une année de plus, vous pourrez alors vous offrir une maison beaucoup plus chère.

Sur cette base, vous pouvez aisément calculer le montant que vous pouvez vous permettre : Maison = (Revenu net / 3) x (1/0,062) x (1/0,8). Si votre banque utilise un autre taux théorique, vous pouvez simplement remplacer le 0,062 par l'autre taux. Par exemple, un revenu de 100 000 CHF donne une valeur maximale de 672 043 CHF. Cela devrait vous donner une idée approximative du montant que vous pouvez vous permettre.

Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas vous permettre plus. Si vous voulez emprunter plus que cela, vous devrez augmenter le montant de votre mise de fonds. En faisant cela, vous réduirez le montant de l'hypothèque et les coûts théoriques. Mais il n'y a pas beaucoup d'avantages à le faire.

Quelles sont les étapes pour obtenir une hypothèque en Suisse ?

Rappelons d’abord ce qu’est le principe d’une hypothèque. Généralement, à l’acquisition d’un bien immobilier, les fonds propres ne couvrent qu’une partie du prix d’achat, et le reste est financé grâce à une hypothèque. Le crédit obtenu est alors remboursé avec des intérêts.

Obtenir une hypothèque en Suisse ne se fait pas du jour au lendemain et sans se tenir au courant des différentes étapes à suivre. Voici les principales pour obtenir son hypothèque en Suisse :

• Savoir si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire en Suisse : les règles pour obtenir un prêt hypothécaire étant strictes en Suisse, vous devez d’abord vérifier les conditions de base. Notamment si vous êtes expatrié ou avec un permis de séjour suisse.
• Quel type de logement vous pouvez vous permettre : une fois les conditions de base remplies, il faut alors voir ce que vous pouvez avoir par rapport à votre budget. Vous devez alors vous posez les questions suivantes : votre revenu est-il suffisant pour assumer les versements hypothécaire ? Seriez-vous en capacité de payer les coûts et les frais de l’hypothèque ? Avez-vous assez d’économies afin de financer le versement initial d'un prêt hypothécaire ?
• Obtenir la validation : Une fois les deux premières étapes remplies, reste l’étape de savoir si votre demande d’hypothèque est approuvée. Il existe de nombreux types d'hypothèques en Suisse, dont beaucoup ont des taux flexibles et des exigences supplémentaires. Une fois que vous aurez choisi votre fournisseur et votre type d'hypothèque, vous pourrez découvrir les options de financement de votre déménagement vers votre bien immobilier idéal.
• Trouver votre nouvelle maison : vous avez reçu votre approbation provisoire ? Parfait ! Vous pouvez maintenant regarder de près les différentes options pour l'achat d'un bien. Il est important de choisir le bon emplacement et de prendre en compte de la proximité des écoles, des transports et différentes commodités. Une fois que vous avez trouvé la maison et l'emplacement qui vous conviennent, vous pouvez prendre rendez-vous avec votre agent immobilier qui versera votre dépôt de réservation (généralement un montant fixe d'environ 500 à 2 000 CHF) et commencera le processus d'achat de la maison.
• Soumettez votre demande de prêt hypothécaire : une fois que vous avez trouvé une maison qui correspond à vos attentes et à votre budget, vous pouvez demander votre hypothèque auprès de votre fournisseur. Après traitement de la demande, dans la plupart des banques suisses, vous aurez un rendez-vous pour vous entretenir avec un gestionnaire financier dans la ville suisse la plus proche. Il vous proposera des solutions afin de réduire les coûts en vous proposant une formule personnalisée. Une fois ces procédures faites, vous pourrez commencer la procédure d'achat du bien.
• Signature d'un contrat d'achat en Suisse : en Suisse, tous les contrats qui incluent l'achat d'un terrain ou d'une propriété doivent être cosignés par un notaire. Si votre canton possède un système de notaires privés, vous pouvez choisir librement votre notaire. Dans la plupart des cantons, vous devez faire appel au notaire officiel de votre commune.
• Achetez votre bien : le contrat est signé ? Parfait, maintenant, votre notaire ou votre agent immobilier doit envoyer à la société de crédit immobilier les coordonnées complètes du vendeur. La société versera alors au vendeur le montant de la propriété et vous informera lorsque la vente sera terminée.
• L’emménagement : toutes ces étapes sont finies, il ne vous reste plus qu’à emménager dans votre nouvelle maison !

Quel est le montant des intérêts hypothécaires ?

Les banques pratiquent actuellement un taux d'intérêt théorique de 4,5% comme référence.

Quelle assurance prendre lors d’un prêt hypothécaire ?

Un amortissement indirect via une assurance vie peut s’avérer judicieux pour le remboursement de l’hypothèque, mais alors, quelle assurance choisir pour son prêt d’hypothèque ? La meilleure assurance sera celle vous proposant les taux hypothécaires les plus attrayants, que cela soit au niveau du montant comme de la durée du prêt.

Par exemple, les assurances Swiss Life, Bâloise assurance ou encore Zurich assurance proposent des prêts hypothécaires très attractifs.