Meilleurs crédits immobiliers en Suisse en 2024

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ou votre résidence secondaire et êtes à la recherche d’un crédit immobilier pour financer votre projet ? Pas d'inquiétude, de nombreux établissements de crédit existent en Suisse.

Alors, qu’est ce qu’un crédit immobilier en Suisse ? Quelles sont ses caractéristiques et taux ? Comment simuler ou calculer votre crédit et votre capacité d’emprunt ? Comment obtenir un crédit immobilier ? Comment l’assurer ou le renégocier ?

Ce guide complet vous accompagne pour comprendre le crédit immobilier en Suisse et vous permettre de réaliser votre projet immobilier.

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier en Suisse ?

Un crédit immobilier ou prêt hypothécaire est un crédit délivré par une banque ou un établissement financier et destiné à financer un projet immobilier. En Suisse, le crédit immobilier est aussi appelé crédit hypothécaire.

Le prêt hypothécaire consiste à prêter une somme d’argent pour l’achat d’un bien immobilier. Le bien acheté est mis en garantie du prêt par les propriétaires. Si les propriétaires ne respectent pas leurs engagements, le banquier peut obtenir le remboursement de la somme prêtée en faisant vendre le bien aux enchères.

Pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier ou hypothécaire, vous devez disposez a minima de 20 % du prix du bien immobilier. En effet, la banque ou l’établissement financier suisse ne pourra financer au maximum que 80 % de la valeur du bien.

Votre crédit immobilier ou hypothécaire sera composé de 3 piliers essentiels :

1. Vos fonds propres
2. La dette hypothécaire de 1er ou 2ème rang
3. Les charges du prêt hypothécaire

Fonds propres du crédit immobilier

Vos fonds propres sont constitués par les apports personnels que vous pouvez investir dans votre projet immobilier. Les fonds propres que vous devez réunir doivent être au minimum de 20 %.

Vos fonds propres doivent être structurés de la manière suivante :

• Au minimum 10 % de la valeur du bien doit provenir de votre épargne.
• Au delà de ces 10 %, vous pouvez utiliser les fonds propres provenant du 3ème pilier (LPP).

Fonds propres	Condition	Exemples de fonds propres
Épargne	10 % minimum	L’épargne personnelle dont vous disposez sur un compte de dépôt ou un compte épargne. Le 3ème pilier lié 3a (prévoyance individuelle) Le 3ème pilier 3b Vos placements (titres, actions, obligations, fonds de placement). Crédit Lombard (mise en gage de valeurs patrimoniales auprès de la banque). Une donation ou avance sur héritage. Un terrain à bâtir. Une assurance vie. Travaux personnels (apport de main d’oeuvre et de matériaux).
Les fonds du deuxième pilier : Épargne prévoyance professionnelle (LPP)	À la condition qu’un minimum de la valeur du bien soit apporté par l’épargne. Vous avez épargné au moins 20 000 CHF.	Retrait de votre épargne de prévoyance professionnelle (LPP). Nantissement (mise en gage de votre deuxième pilier, sans retrait).

L’hypothèque de rang 1

Le rang de l’hypothèque indique l’ordre de priorité des créanciers en cas de défaut de paiement de votre part.

L’hypothèse de rang 1 représente en général environ 66 % de la valeur du bien.

Le premier rang ne doit pas être remboursé. Les intérêts sont payés sur cette somme pendant toute la durée du prêt.

L’hypothèque de rang 2

Il s’agit des 14 % restants. Cette hypothèque doit être remboursée en 15 ans maximum, contrairement à l’hypothèque de rang 1 dont l’amortissement est facultatif.

En résumé, votre crédit immobilier sera constitué de la manière suivante :

Fonds	Part de l'emprunt	Délai de remboursement
Fonds personnels	20 %	Aucun
Hypothèque rang 1	66 %	Aucun
Hypothèque rang 2	14 %	15 ans maximum

Charges du crédit immobilier

Elle représentent en moyenne 1 % de la valeur du bien et comprennent :

• Les taxes diverses
• Les impôts locaux
• Les charges de copropriété
• Les frais d’entretien.

Quels sont les différents types de taux de crédit immobilier ?

Les offres de prêts hypothécaires ou crédits immobiliers en Suisse vont se différencier en fonction de la nature du taux :

• Le taux fixe : il s’agit du modèle le plus couramment utilisé. Les charges sont fixes sur toute la durée du prêt, sécurisant l’opération financière. En revanche si les taux du marché étaient amenés à baisser, les prêts au taux fixe n’en bénéficient pas, restant au taux convenu à la conclusion du prêt.

• Le taux variable : le taux va fluctuer en fonction de l’évolution des marchés. Il peut ainsi baisser et être une opération financière intéressante ou à l’inverse augmenter et rendre le prêt plus coûteux. Dans le cadre d’un prêt à taux variable, le taux est souvent plus intéressant que le prêt à taux fixe.

• L’hypothèque SARON : anciennement appelée hypothèque LIBOR, SARON signifie « Swiss Average Rate Overnight ». Ce taux est un taux calculé au jour le jour. Il s’agit d’un taux hybride, sa durée est fixe mais le taux d’intérêt est variable. Il sera ajusté tous les jours selon les variations du marché monétaire.

Type d'hypothèque	Taux	Montant	Durée	Avantages/inconvénients
Hypothèque à taux fixe #1	Fixe	Fixe	Limitée (en moyenne entre 15 et 20 ans)	Sécurité : le taux ne change pas Maîtrise du budget : les charges sont fixes Taux d’interêt plus élevé si les taux baissent, votre taux reste le même.
Hypothèque à taux variable #2	Variable	Variable	Illimitée	Taux plus bas Vous profitez directement de la baisse des taux du marché Vous pouvez modifier votre prêt pour une hypothèque à taux fixe Risque d’une forte hausse des taux d’intérêt sur le marché
Hypothèque SARON #3	Hybride	Variable	Fixe : 3 à 6 mois Variable : illimité	taux d’intérêt plus bas Possibilité d’avoir une période fixe Insécurité liée au taux d’intérêt variable.

Quels sont les taux d’intéret du crédit immobilier en 2024 ?

Le taux hypothécaire repose en grande partie sur les marchés financiers. Dès lors qu’ils varient, cela a une influence directe sur les taux d’intérêts pratiqués par les banques et les établissements financiers. De plus ces taux peuvent varier dans une proportion élevée d’une banque à une autre. Les taux sont enfin fortement influencés par votre situation personnelle et vos antécédents financiers.

Voici la moyenne des taux d'intérêt du cérdit immobilier suisse en 2024 :

Type de taux	Taux moyen	Tendance 2024-2025
Taux fixe	Entre 1,74 et 2,76 %	Le taux devrait rester stable dans les prochains mois
Taux variable	Entre 2,45 et 2,60 %	Le taux devrait rester stable dans les prochains mois
Taux SARON	Entre 1,50 et 2,11 %	Le taux SARON devrait bénéficier de deux nouvelles baisses au cours des prochains trimestres.

Comment simuler ou calculer son crédit immobilier en Suisse ?

Avant de calculer et obtenir une hypothèque en Suisse il est nécessaire de suivre différentes étapes :

1. Vous devez être éligible au prêt hypothécaire en Suisse : vous devez être de nationalité et résider en Suisse. Les étrangers possédant le permis C ou le permis B pour les européens sont également éligibles. Enfin, les titulaires du permis B, non ressortissant européens, peuvent acheter un bien seulement si le bien est pour un usage personnel.
2. Vous devez évaluer votre budget pour connaître vos capacités d’emprunt : le coût mensuel de crédit immobilier ou prêt hypothécaire peut représenter jusqu’à 33% du revenu de votre ménage.
3. Vous devez vérifiez que vous serez en mesure d’apporter 20 % de la valeur du bien sur vos fonds personnels. Pour rappel 10 % des fonds propres doivent provenir de votre épargne personnelle.
4. Vous pouvez effectuer une demande de crédit immobilier ou prêt hypothécaire et faites le choix entre le taux fixe, variable ou SARON.
5. Vous obtenez la validation de principe quant à votre demande.
6. Il vous reste à trouver le bien immobilier que vous allez acquérir.
7. Vous finalisez votre demande de prêt hypothécaire.
8. Signature du contrat d’achat de votre bien immobilier devant notaire.
9. Le notaire ou agent immobilier demandera le versement des fonds auprès du vendeur.
10. Vous êtes désormais propriétaire de votre bien immobilier.

Pour vous aider dans ces démarches, utilisez un calculateur de crédit dans lequel vous allez renseigner vos revenus et vos fonds propres pour obtenir une simulation.

Banques et courtiers : auprès de qui obtenir un crédit immobilier ?

Vous avez calculé votre capacité d’emprunt et êtes prêt à effectuer votre demande de crédit immobilier ou hypothèque. En Suisse, le prêt hypothécaire peut être contracté auprès :

1. D'une banque
2. D'un assureur
3. D'une caisse de pension

Vous pouvez aussi passer par les services d'un courtier professionnel afin d'être conseillé et accompagné dans vos démarches.

La pluralité des établissements qui peuvent vous accompagner dans votre projet est une bonne opportunité puisqu’elle permet de faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleures conditions. Toutefois il n’est pas toujours évident de s’y retrouver avec la diversité des offres proposées. C’est pourquoi les conseils d’un courtier peuvent s’avérer nécessaires pour votre projet.

Voici quelques exemples de taux pratiqués par les banques en Suisse pour un crédit immobilier d'un montant de 100 000 CHF sur 10 ans :

Banque	Taux d'interêt	Montant total	Description
Crédit Agricole	2.48 %	102 480 CHF	CA Next Bank est une néo-banque qui monte en Suisse. Elle se démarque par sa réactivité et des taux hypothécaires très compétitifs. Son parcours 100% en ligne simplifie l'accession à la propriété. Néanmoins, l'absence d'agences physiques peut dérouter certains clients. Le service client uniquement accessible par chat et e-mail est aussi perfectible.
Banque Migros	2.17 %	102 170 CHF	La Banque Migros, bien établie en Suisse, propose des solutions de crédit hypothécaire avec une orientation axée sur le client. Ses taux attractifs et son service efficace sont des points forts. Cependant, son accessibilité peut être limitée, en raison de critères de sélection rigoureux.
BCGE	1.93 %	101 930 CHF	La BCGE, acteur majeur bancaire en Suisse, propose des solutions de crédit hypothécaire. Réputée pour son service personnalisé, elle offre des taux compétitifs et une approche flexible. Cependant, la sélectivité dans l'approbation des prêts peut parfois entraîner un processus décisionnel plus long.

Français, non résidents : le crédit immobilier suisse est-il accessible à tous ?

Pour obtenir un crédit immobilier ou hypothèque en Suisse, votre situation personnelle est prise en compte. Vous devez :

• Être de nationalité suisse et résider en Suisse.
• Être titulaire d’un permis C ou B ressortissant européen.
• Être titulaire d’un permis B non ressortissant européen à la condition que l’achat du bien immobilier soit destiné à votre usage personnel.

Si vous ne résidez pas encore en Suisse et être ressortissant européen, vous pouvez investir dans l’achat d’un bien immobilier en Suisse. Néanmoins il vous faudra demander une autorisation d’achat à l’autorité cantonale locale.

Faut-il souscrire une assurance pour le crédit immobilier ?

En Suisse, les assurances liées au prêt hypothécaire sont destinées à vous protéger, vous et votre famille, ainsi que votre bien immobilier. Elles ne sont en théorie pas obligatoires, toutefois, nombreux sont les établissements à en demander la souscription avant de vous accorder le prêt.

L’assurance en lien avec votre financement immobilier interviendra sur l’amortissement de votre prêt qui sera réalisé via une assurance vie 3ème pilier A ou B. Ainsi, classiquement un capital en cas de décès ou une rente en cas d’invalidité seront versés pour sécuriser le financement.

Pour déterminer votre besoin, votre situation personnelle sera prise en compte :

• Vous avez une famille à charge ou non
• Vous êtes en concubinage ou célibataire
• Vous êtes le principal contributeur du foyer

Comment renégocier son crédit immobilier en Suisse ?

Quand une hypothèque arrive à échéance, il est fortement recommandé de renégocier son renouvellement. En effet, les taux peuvent évoluer à la hausse.

La plupart de banques vous permettent, avant l’échéance et le renouvellement de l’hypothèque, de réserver un taux, qui est appelé taux « forward ». Cette réservation se fait en moyenne 12 mois avec l’échéance.

Il vous faudra ensuite et en fonction du marché choisir entre un taux fixe, variable ou taux SARON.