Hypothèque légale : qu'est-ce que c'est ?

L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est une action qui tire sa source directement de la loi. L'hypothèque légale permet de mettre en gage un bien immobilier en garantie du paiement d’une créance. 

Comment fonctionne t-elle, qui peut en faire la demande et quelle garantie apporte t-elle aux entrepreneurs et aux artisans ? 

C’est ce que nous allons éclaircir dans cet article.

Qu’est-ce que l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ?

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un mécanisme juridique qui s’applique en matière de construction, lorsqu’il existe des dettes non payées suite à un chantier ou la rénovation d’une maison par exemple.

Elle consiste à faire inscrire au registre foncier un gage sur l’immeuble en garantie de sa créance.

Elle est utilisée par un prestataire, généralement une entreprise du bâtiment, d’un entrepreneur mais il peut aussi s’agir d’un artisan, pour se protéger en cas de défaut de paiement et s’assurer du règlement des factures à venir.

Il est en effet très rare que le montant total d’une rénovation ou d’une construction soit payé d’avance ou avant la fin des travaux. 

Généralement, le paiement s’effectue de manière espacée, conformément à l’avance des travaux, le propriétaire réservant le dernier versement pour la fin du chantier. 

Si le chantier est terminé et que le propriétaire du bien immobilier ne paie pas ce qu’il doit à l’un de ses prestataires, celui-ci peut demander l’inscription d'hypothèque légale au registre foncier du bien en question. 

En cas de non-paiement, et en dernier recours, la justice peut faire vendre l’immeuble sur lequel l’hypothèque est inscrite et procède au remboursement de la dette du propriétaire du bien.

Qui peut avoir recours à l’hypothèque légale ?

L’hypothèque légale des artisans ou entrepreneurs, comme son nom l’indique, peut être requise par tous les artisans et entrepreneurs employés à la construction, à la rénovation ou à la destruction de bâtiments. 

Depuis 2012, les activités pour lesquelles il est possible de faire une demande d'hypothèque légale sont les suivantes :

  • La construction, la rénovation ou la destruction de bâtiments
  • Le montage d’échafaudages
  • La sécurisation d’une excavation et travaux similaires

Les artisans et les entrepreneurs peuvent faire valoir leurs droits dans la mesure où ils ont fourni des matériaux, du travail ou les deux sur un chantier. 

Bien entendu, la fourniture de ces services doit être matérialisée au final dans la construction du bien. Autrement dit, que le changement dû aux travaux soit notable. Le matériel livré seul sur le chantier, quant à lui, ne constitue pas un critère nécessaire pour solliciter une demande d’hypothèque légale.

Pour que celui-ci puisse être un critère de demande, il faut que celui-ci soit aussi intégré ou fasse partie de la construction. On pensera notamment à des fenêtres ou sur mesures, une cheminée ou encore un revêtement en béton spécial pour couler une dalle.

Dans ce cas concret, la demande d’inscription d’une hypothèque légale s’élargit donc à plusieurs corps de métiers et peut concerner différents techniciens ou artisans comme des maçons, des plombiers et électriciens spécialisés, les métiers du bois, les couvreurs-zingueurs,etc. 

En revanche, les prestations fournies par un architecte, un géomètre ou encore un ingénieur qui est intervenu sur le chantier ne sont pas couvertes par l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, car leurs services est plus de l’ordre du conseil et ne s’apprécie pas de manière concrète dans la construction ou la rénovation du bien immobilier.

Comment fonctionne l’hypothèque légale ?

La demande d'inscription d’une l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs sur un bien immobilier s’effectue auprès du Registre Foncier. 

Elle est faite par un entrepreneur, un artisan ou un sous-traitant et est dirigée contre le propriétaire du bien immobilier sur lequel ont été réalisés les travaux. Si toutes les conditions sont réunies, le Registre Foncier autorise l’inscription de l'hypothèque légale.

L’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs doit être obtenue au plus tard quatre mois après la fin des travaux. Il s’agit de la date à laquelle le prestataire a terminé les travaux dont ils avaient la charge, indépendamment des éventuelles retouches à effectuer par la suite.

La date d’établissement de la facture finale ne correspond pas nécessairement à la date d’achèvement des travaux, même si elle peut en constituer un indice quant à une date de fin. En effet, le délai de quatre mois fixé par la loi est extrêmement court et la date d’achèvement des travaux peut souvent s’avérer difficile à déterminer. 

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est une démarche administrative efficace pour augmenter les chances d’être payé suite à l’intervention d’un professionnel sur un bien immobilier.

Elle vous offre une garantie de paiement concrète. Attention toutefois à respecter impérativement les délais mis en place par la loi et de suivre les procédures nécessaires quant à son inscription. Un retard de procédure pouvant amener à un refus d’inscription au registre foncier.

Dans quel délai l’hypothèque légale doit-elle être demandée ?

Le délai pour inscrire l’hypothèque légale auprès du Registre Foncier commence à courir dès l’achèvement des travaux. On parle d’achèvements des travaux dès lors que les travaux constituant l'objet du contrat ont été terminés. 

Les finitions et éventuelles retouches n'entrent pas en compte dans la conclusion des travaux vu qu’elles ne constituent pas des travaux d’achèvements.

Sachez par ailleurs que des interventions extra qui n’ont ni lieu sur le contrat ni dans la description des services fournis ne sont pas considérés comme des travaux d’achèvement.

En revanche, lorsque des travaux inscrits sur le devis n’ont pas été exécutés, le chantier est considéré comme inachevé.

L’entrepreneur ou l’artisan dispose de 4 mois pour faire une demande d'inscription d'hypothèque légale après l’achèvement des travaux. Passé ce délai, il est impossible de procéder à une demande d’inscription.

Il est par conséquent fondamental que la date de l’achèvement des travaux soit précisément identifiée, pratiquement au jour près, pour éviter que le registre Foncier ne mette fin à la procédure.

Enfin, même si l’entrepreneur ou l’artisan sont dans leur droit, une hypothèque légale n’est pas une garantie de recevoir la somme due par le propriétaire du bien immobilier. 

En fait, il est possible que l’hypothèque légale vienne se greffer à la suite d'autres hypothèques déjà en cours sur le bien immobilier comme une hypothèque bancaire par exemple. 

N’étant pas prioritaire, elle s’inscrit à la suite des autres hypothèques qui seront payées avant celle de l’entrepreneur. (dans le cas où d'autres hypothèques existent).

Quelle est la différence entre une hypothèque légale et une hypothèque conventionnelle ?

Une hypothèque légale se différencie d’une hypothèque conventionnelle dans la mesure où la seconde est prise en commun accord entre deux parties. 

Quand on parle d’hypothèque conventionnelle, on fait référence, la plupart du temps, à un emprunt accordé par une institution financière comme une banque à un propriétaire.

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs fait partie de la loi. Elle ne nécessite aucun accord entre les parties et ne correspond en aucun cas à un capital emprunté auprès d’un organisme de finance.

Le rôle de l’hypothèque légale est de garantir une créance.  Elles visent à protéger les artisans, les entrepreneurs, les sous-traitants,etc. travaillant sur un chantier du paiement des prestations stipulées dans le contrat au terme de l’achèvement des travaux.

Celles-ci constituent donc une garantie sur un bien immobilier et assurent aux créanciers hypothécaires le règlement de leur créance en cas de non-paiement du propriétaire du bien immobilier.

Dans quelles situations faire une demande d’hypothèque légale ?

Devriez-vous déposer une demande d’inscription d’hypothèque légale chaque fois que vous terminez une construction ou la rénovation d’une maison ? La raison est non. Bien évidemment.

Il faut voir plutôt l'hypothèque légale comme un outil pour faire valoir ses droits en tant qu’entrepreneur ou artisan et dans la situation où vous êtes confronté à un mauvais payeur qui n’honore pas ses dettes.

Même si une inscription au registre foncier peut être déposée à tout moment (dans un délai de 4 mois) dès lors que les travaux sur un chantier ont été achevés, il n’est pas obligatoire d’en faire la demande. 

La plupart de temps, le paiement des factures d’un prestataire, surtout lorsqu’il s’agit de construire ou rénover sa maison, se fait de manière échelonnée, sur plusieurs semaines. 

C’est pourquoi la quantité restante peut être versée dans les jours où les semaines après l’achèvement des travaux. L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un ultime recours, si vous n'obtenez pas le paiement de vos services.

Quelle est la procédure pour faire une demande d’hypothèque légale ?

À l’heure actuelle, il n'y a aucun moyen d’éviter une procédure d’hypothèque légale. Cependant, c’est à l’artisan, à l’entreprise de bâtiment ou au sous-traitant de procéder aux démarches nécessaires et d'entamer une procédure d’inscription d'hypothèque légale au registre foncier. 

En règle générale, aucun propriétaire de bien immobilier sur lequel on souhaite imputer une hypothèque légale n’est en accord avec ce qui lui est reproché. Les différents prestataires doivent donc se tourner vers un tribunal compétent qui juge et enregistre cette inscription comme provisoire. 

Pour rappel, voici les différentes conditions qui doivent être remplies par l’entrepreneur ou l’artisan qui a participé aux travaux sur le bien immobilier :

  • Les travaux réalisés ou les matériaux utilisés doivent être matérialiser dans la construction ( par exemple des dalles de marbre coupées sur mesure sur le chantier et incorporées au sol du bien immobilier)
  • Le propriétaire du bien foncier doit avoir pris connaissance du contrat, des services et prestations prévues sur le chantier et en accepter les termes. 
  • L’inscription de l’hypothèque légale au registre foncier ne doit pas dépasser un délai de 4 mois après la fin des travaux.

Si après avoir effectué les travaux, l’artisan ou l’entrepreneur ne reçoit pas le paiement de ses prestations comme convenu dans le contrat préalablement établi, il peut donc intenter une action contre le propriétaire du bien immobilier. Voyons dans les faits quelles sont les étapes à suivre pour cette inscription.

Dépôt de requête auprès du tribunal

Avant l’échéance du délai de 4 mois d’après travaux, et en supposant que le propriétaire ne reconnaisse pas sa créance, il faut que la personne ou l’entreprise se tourne vers le tribunal en premier lieu. 

S'ensuit le dépôt d’une requête de mesures provisionnelles ou superprovisionnelles (selon l’urgence de la situation) pour que l’inscription soit faite à titre provisoire avant le délai de 4 mois, permettant ainsi de sauvegarder les droits de l’artisan ou de l’entrepreneur.

Convocation des parties

Après avoir reçu la requête de mesures provisionnelles pour ne pas mettre en péril la validité de l’inscription, le juge procède à l’audition des parties.

L’artisan, l’entrepreneur ou le sous-traitant ainsi que le propriétaire du bien immobilier sont convoquées au Tribunal pour faire valoir leurs arguments. À la fin de cette audition, le juge prend une décision provisoire.

Ouverture d’une action formelle

Pour confirmer sa demande et pour que l’inscription de l’hypothèque légale se concrétise, le prestataire doit faire reconnaître le montant de la créance issus des travaux achevés sur le bien immobilier et en exiger le paiement. 

Attention toutefois à montrer une preuve tangible du montant de la créance avec le prix des travaux et la signature du propriétaire, synonyme d’accord en ce qui concerne les travaux à effectuer. D’où l’importance de conserver les devis présentés et signés avant ou pendant la durée des travaux en guise de preuve.

Inscription de l’hypothèque légale

Si le délai de moins de 4 mois est tenu et que le juge estime que toutes les conditions requises sont respectées, il autorise l’inscription de l’hypothèque légale au registre foncier.

Mise en gage et paiement de la créance

Une fois l’hypothèque confirmée et enregistrée, la procédure de mise en gage du bien immobilier est réalisée pour obtenir le paiement de la créance. 

Bien souvent, le propriétaire paie la somme restante avant de devoir en arriver là, cependant en cas de non-paiement la justice peut procéder à la mise en vente du bien.

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