Quels sont les meilleurs taux hypothécaires en Suisse en 2024 ?
- Prêt avec ou sans apport
- Crédit classique ou sur-mesure
- Simulation sous 12 heures ouvrées
- Accompagnement personnalisé
- Frais de dossier réduits
- Taux préférentiel avec partenaire expert
Seulement 30% des ménages suisses font appel au prêt hypothécaire et disposent d’un capital suffisant pour acheter un bien immobilier.
En Suisse où le nombre de propriétaires stagne à 40%, quels sont les critères pour accéder au prêt hypothécaire ?
Voici un guide contenant toutes les informations nécessaires, si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Suisse : le fonctionnement d’un prêt hypothécaire en Suisse, les différents types d’hypothèque, leur taux et le coût d’un emprunt pour acheter en Suisse.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire en Suisse ?
La définition d'une hypothèque est simple, il s'agit un prêt contracté pour financer l’achat d’un bien immobilier à long terme. L’établissement financier (banque ou caisse de crédit) qui accorde le prêt utilise le bien immobilier comme garantie en cas de non remboursement. En Suisse il est possible de contracter ce prêt auprès d'une caisse de pension.
Qui propose le financement d’une hypothèque ?
L'hypothèque en Suisse peut être proposée par :
- Une banque
- Une assurance
- Une caisse de pension.
Comment fonctionne une hypothèque en Suisse ?
Le prêt hypothécaire fonctionne de la même façon qu'un prêt classique. Votre banque fixe le montant prêté, la durée d’amortissement et un calendrier qui échelonne les remboursements. L'hypothèque doit impérativement être signée devant un notaire.
Un prêt hypothécaire est constitué de vos fonds propres et de vos emprunts. Il est fractionné afin de permettre à votre banque de répartir les risques.
Un prêt hypothécaire est décomposé en trois parties :
- Les fonds propres.
- L’hypothèque de 1er rang.
- L’hypothèque de 2ème rang.
L’hypothèque de 1er rang
L’hypothèque de 1er rang couvre 65 % de votre prêt hypothécaire. Le rang de l’hypothèque indique l’ordre de priorité des créanciers en cas de défaut de paiement de votre part.
L’établissement de crédit qui vous accorde l’hypothèque de 1er rang est donc garanti d’être remboursé. Jugée moins risquée, son taux d’intérêt est souvent plus bas.
L’amortissement de l’hypothèque de 1er rang est facultative : vous pouvez décider de payer les intérêts hypothécaires uniquement.
L’hypothèque de 2ème rang
L'hypothèque de 2ème rang finance les 15% restants de votre prêt hypothécaire.
Contrairement à l’hypothèque de 1er rang, l’hypothèque de 2ème rang a une obligation d’amortissement et limitée dans le temps (dans les 15 ans ou avant l’âge de la retraite).
Encore récemment, le taux d’intérêt de l’hypothèque de 2ème rang était plus élevé que celui de l’hypothèque de 1er rang. Aujourd’hui, les banques préfèrent uniformiser le taux.
| Type d’hypothèque | Part de l’emprunt | Taux d’intérêt | Délai de remboursement (amortissement) | Base de calcul | Amortissement obligatoire | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fonds personnels | 20 % | - | - | Dont 10 % en liquidités | ||
| Hypothèque de 1er rang | Variable | 65 % | 0,5 à 1 % | Pas de limite | Montant de l’emprunt Solvabilité du débiteur | Non |
| Hypothèque de 2ème rang | Fixe | 15 % | 0,5 à 1 % | 15 ans ou avant la retraite | Montant de l’emprunt Solvabilité du débiteur | Oui |
Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire ?
Un taux hypothécaire ou taux de crédit immobilier est le taux d'intérêt appliqué à un prêt hypothécaire.
Quand vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous allez généralement faire appel à un établissement de financement afin que celui-ci vous prête une partie du montant de l’achat. Ça peut être une banque ou une assurance.
La somme que l’on vous prête sera soumise à des taux d'intérêts que vous devez payer chaque mois, et bien c’est ce taux d'intérêt que l’on appelle le taux hypothécaire ou taux de crédit immobilier, et celui-ci variera en fonction de la durée du prêt.
Les taux hypothécaires sont déterminés par le prêteur et peuvent être soit fixes, c'est-à-dire rester les mêmes pendant toute la durée du prêt, soit variables, c'est-à-dire fluctuer en fonction d'un taux d'intérêt de référence.
Les taux de crédit immobilier varient pour les emprunteurs en fonction de leur profil de crédit. Les moyennes des taux hypothécaires augmentent et diminuent également en fonction des cycles des taux d'intérêt, ce qui peut avoir une incidence considérable sur le marché de l'accession à la propriété.
Prenons un exemple : Un prêteur (une banque) vous propose un taux de crédit immobilier fixe de 4 % pour un prêt de 200 000 francs. Cela signifie que vous paierez 4 % du solde de votre prêt chaque année jusqu'à ce que vous vendiez la maison, que vous la refinanciez ou que vous la remboursiez.
Si vous avez un prêt à taux variable, votre taux d'intérêt peut fluctuer au bout d'un certain temps, entraînant une hausse ou une baisse de votre mensualité. Si vous cherchez à en savoir plus sur l'investissement locatif, rendez-vous sur notre guide.
Quels sont les types de taux crédit immobilier ?
Les détails spécifiques des produits varient selon les prêteurs. Les hypothèques à taux d'intérêt unique (où vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt hypothécaire et le capital à la fin) et les hypothèques à 100 % (où aucun dépôt n'est requis) sont rares ou inexistantes en Suisse.
Vous pouvez vous attendre à trouver les types d'hypothèques suisses suivants.
Lors d’un achat immobilier, les organismes financiers peuvent appliquer trois types d’hypothèques dans le cadre du prêt hypothécaire : l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable et l’hypothèque Saron.
L’hypothèque à taux fixe
Les prêts hypothécaires à taux fixe sont ceux dont le taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt. Vous remboursez un montant fixe et régulier sur une durée déterminée. L'avantage de ce type de prêt hypothécaire est que vous n'êtes pas affecté par les variations des taux d'intérêt, ce qui facilite votre planification financière.
L'un des principaux inconvénients est que vous ne bénéficiez pas d'une baisse soudaine des taux d'intérêt. De ce fait, l’autre inconvénient est qu'ils peuvent finir par coûter plus cher.
Ils sont généralement plus coûteux à mettre en place et vous ne pouvez fixer le taux d'intérêt que pour une période déterminée, après quoi des conditions moins favorables peuvent vous être proposées. Les hypothèques à taux fixe en Suisse peuvent être fixées pour certaines durées, généralement jusqu'à un maximum d'environ 15-20 ans.
La plupart des propriétaires en Suisse qui contractent une hypothèque à taux fixe ne remboursent pas entièrement leur dette hypothécaire avec celle-ci. Ils passent plutôt à une hypothèque à taux variable ou négocient un nouveau contrat à taux fixe à la fin de la durée initiale.
L'hypothèque à taux fixe est particulièrement intéressante si les taux d’intérêt pratiqués pendant cette période sont bas et que vous avez une visibilité à long terme sur votre situation géographique.
L’hypothèque à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux variable, en revanche, ont des taux d'intérêt continuellement ajustés. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent augmenter ou diminuer en fonction du taux d'intérêt. Ici, c’est la situation du marché financier qui détermine le taux d’intérêt de l’hypothèque à taux variable. Elle est donc favorable si les taux baissent et défavorable si les taux augmentent.
L'avantage de ce type d'hypothèque est que vous bénéficiez généralement d'un taux d'intérêt plus bas au départ que celui d'une hypothèque à taux fixe. Vous avez aussi normalement la possibilité de passer à un autre type de prêt hypothécaire par la suite.
Cependant, les paiements peuvent fluctuer et vous pourriez vous retrouver avec des dépenses mensuelles en hausse si le taux d'intérêt augmente soudainement.
De plus, comme ces hypothèques sont souvent proposées sans montant minimum de remboursement mensuel, le remboursement de votre hypothèque peut prendre beaucoup de temps.
L’hypothèque à taux variable est illimitée dans le temps et vous pouvez en changer pour une autre hypothèque lorsque vous le souhaitez. Nous vous la recommandons si vous envisagez des remboursements importants et si vous ne parvenez pas à vous décider pour une solution hypothécaire définitive.
Ces prêts fonctionnent de manière très similaire aux prêts hypothécaires LIBOR, avec des taux d'intérêt et des périodes de prorogation variables. La principale différence est qu'ils utilisent le marché monétaire suisse plutôt que les banques mondiales basées à Londres.
| Avantages | Inconvénients | Quel taux choisir ? | |
|---|---|---|---|
| Taux Fixe |
|
| A choisir si:
|
| Taux Variable |
| Risque potentiel d’une hausse des taux d’intérêt : Fluctuation selon les institutions et les périodes | A choisir si:
|
L’hypothèque SARON
Anciennement appelée hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON (Swiss Average Rate Overnight) peut être vue comme une solution hybride.
Sa durée est fixe mais le taux d’intérêt est variable. Il sera ajusté tous les jours selon les variations du marché monétaire.
Contrairement au LIBOR qui était basé sur des accords entre banques, le taux défini repose sur des transactions réelles.
Notez que les banques permettent de souscrire des options pour réduire la durée de préavis de résiliation ainsi que le montant de l’amortissement, sans frais supplémentaires.
L’hypothèque SARON est pertinente si les taux d’intérêt ne sont pas avantageux au moment de votre prêt et que vous avez de la visibilité sur vos prochaines années.
| Types d'hypothèque | Taux d’intérêt | Durée | Transfert vers une autre hypothèque possible | Montant | Amortissement | Remarques |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hypothèque à taux fixe | Fixe Valeur basse | Limitée * | Non | Fixe | Fixe | *La durée est déterminée selon votre solvabilité et le montant de la somme hypothéquée |
| Hypothèque à taux variable | Variable Valeur élevée | Illimitée | Oui | Variable Pas de montant minimum | À tout moment | Période de résiliation de 3 à 6 mois |
| Hypothèque SARON | Hybride | Fixe (3 à 6 mois) * | Oui | Variable | Selon contrat | *Sur les mois passés ou à venir |
L'hypothèque à taux LIBOR
De nombreux pays proposent l'hypothèque à taux interbancaire offert à Londres (LIBOR). Ce type d'hypothèque est similaire aux hypothèques à taux variable, la principale différence étant que l'intérêt change à la fin de certaines périodes plutôt que de fluctuer à chaque paiement.
Les prêts hypothécaires LIBOR sont généralement de courte durée, souvent jusqu'à 5 ans.
Les prêteurs hypothécaires suisses éliminent progressivement les hypothèques LIBOR et les remplacent par des hypothèques à taux moyen suisse (SARON) depuis la fin de l’année 2021.
Ces prêts fonctionnent de manière très similaire aux prêts hypothécaires LIBOR, avec des taux d'intérêt et des périodes de prorogation variables. La principale différence est qu'ils utilisent le marché monétaire suisse plutôt que les banques mondiales basées à Londres.
Comment vont évoluer les taux hypothécaires en 2024 ?
En 2024, les taux hypothécaires en Suisse devraient se stabiliser ou voire légèrement baisser. La Banque nationale suisse a confirmé sa décision de conserver des taux directeurs à hauteur de 1,75 %. Toutefois, de nouvelles hausses pour 2024 ne semblent pas être prévues.
Il faut tout de même garder à l'esprit que l'inflation ainsi que la croissance économique mondiale pourront fortement influencer cette évolution. Cependant, l'inflation actuelle en Suisse est relativement faible, ce qui rend une hausse des taux directeurs moins probable.
À titre de comparaison, en 2021, les prix ont augmenté de 0,15 à 0,22 %. La différence semble minime mais le montant peut être considérable pour un prêt à plusieurs centaines de milliers de francs sur le long terme.
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans un avenir proche, vous devriez tout de même y réfléchir à deux fois avant de contracter un prêt hypothécaire et comparer les offres de plusieurs institutions financières afin de trouver le meilleur taux hypothécaire.
Quel est l’historique du taux hypothécaire suisse ?
Le taux hypothécaire repose en grande partie sur les marchés financiers. Dès lors qu’ils varient, cela a une influence directe sur les taux d’intérêts pratiqués par les banques.
Les taux fluctuant principalement en fonction du marché des capitaux, la crise financière mondiale ainsi que les différentes politiques monétaire qui ont été introduite par le gouvernement ont provoqué une chute du taux hypothécaire. L'objectif étant de faciliter l’accès aux crédits dans le but de relancer l’économie.
En 2013, le taux fixe oscillait entre 2,5% et 3%, avant de commencer sa chute aux environs des 1% en 2019. Aujourd'hui, il a tendance a varier autour de 2,3 %.
Enfin, pour le taux variable, nous sommes passés de plus de 5% dans les années 80, à plus de 8% au cours des années 90 avant de chuter durant les vingt années suivantes. Le taux variable moyen se stabilise à l’heure actuelle à 2 %.
Quel est le taux hypothécaire de référence ?
Si vous achetez une maison en Suisse, vous serez peut-être surpris par la faiblesse des taux hypothécaires. Les taux hypothécaires en Suisse se situent historiquement entre 2 et 3 %. Ces dernières années, ils sont tombés à des niveaux historiquement bas, aux environs de 1,5 %.
Les taux hypothécaires suisses varient considérablement d'une banque à l'autre. Les taux sont fortement influencés par votre situation personnelle et vos antécédents financiers, il est donc utile de comparer les prix.
De nombreuses institutions proposent des taux réduits pour les premiers acheteurs et pour les achats et rénovations écologiques.
Voici une moyenne des taux d'intérêt à titre indicatifs qui peuvent être utiles pour vous donner une idée. Les taux hypothécaires actuels moyens en 2023 sont les suivants :
- Hypothèque à taux fixe : entre 2,05 % (2 ans) et 2,5 % (15 ans).
- Hypothèque à taux variable : 2 %.
- Hypothèque SARON : 2,35 %
Enfin, depuis 2008, l’Office fédéral du logement a fixé un taux de référence, fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et qui sert de référence afin de pouvoir fixer le prix d’un loyer. Si ce taux augmente, le prix des loyers augmente. À l’inverse, si celui diminue, le prix du loyer diminue lui aussi. En 2023, le taux de référence est de 1,75 %.
Comment calculer un taux hypothécaire en Suisse ?
Pour obtenir une estimation de votre hypothèque, vous devrez connaître le montant des fonds propres que vous êtes en mesure d’apporter, ainsi que votre revenu brut annuel ou celui de votre ménage.
Notre calculateur d'hypothèque en ligne fait ensuite le calcul pour vous. Vous saurez si vos revenus sont suffisants, si votre taux d’endettement doit être revu à la hausse ou à la baisse et si vos fonds propres sont suffisants pour souscrire un prêt hypothécaire. Trouvez votre hypothèque en ligne rapidement grâce à nos outils.
Pour connaître le montant de la mensualité à rembourser pour votre crédit immobilier, il vous faut calculer vos intérêts hypothécaires.
Pour comprendre ce calcul de manière simple, prenons l’exemple d’une hypothèque d’un montant de 600 000 francs sur 10 ans à un taux fixe de 2%.
Pour calculer la mensualité à rembourser :
Vous multipliez le taux d’intérêt, dans l’exemple 2%, à la somme hypothéquée. Vous obtenez donc 12'000 francs. (600'000 x 2%) Puis, vous divisez par douze (12'000/12) et vous obtenez la somme de 1'000 francs qui correspond à l’intérêt hypothécaire à rembourser chaque mois.
Si vous souhaitez connaître les intérêts pour la totalité du crédit, il suffit de multiplier par le nombre d'années soit 10 au taux d'intérêt annuel soit 12'000 x 10 = 120'000 francs.
Le calcul est le même pour une hypothèque à taux variable ou une hypothèque à taux Libor mais avec un taux changeant à la hausse ou à la baisse selon la période. Il faudra donc procéder à un nouveau calcul.
Pourquoi faire le calcul du taux hypothécaire ?
Le prêteur assume un certain niveau de risque lorsqu'il accorde un prêt hypothécaire, car il est toujours possible qu'un client ne rembourse pas son prêt. Un certain nombre de facteurs entrent dans la détermination du taux hypothécaire, et plus le risque est élevé, plus le taux est élevé.
Un taux élevé permet au prêteur (une institution bancaire généralement) de récupérer plus rapidement le montant initial du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur, protégeant ainsi l'investissement financier du prêteur.
La situation financière d’une personne est un élément clé pour évaluer le taux appliqué à un prêt hypothécaire et le montant du prêt hypothécaire que cette personne peut obtenir.
Des revenus fixes et réguliers et un taux d’endettement faible indique par exemple que l'emprunteur a de bons antécédents financiers et qu'il est plus susceptible de rembourser ses dettes. Cela permet au prêteur d'abaisser le taux hypothécaire, car le risque de défaillance est moindre.
Le taux appliqué détermine en fin de compte le coût global du prêt hypothécaire et le montant du paiement mensuel. Par conséquent, les emprunteurs devraient toujours rechercher le taux le plus bas possible.
| Durée moyenne du prêt | Taux Fixe minimum pratiqué |
|---|---|
| 1 | 1.86 % |
| 2 | 1.86 % |
| 3 | 2.19 % |
| 4 | 2.19 % |
| 5 | 2.19 % |
| 6 | 2.26 % |
| 7 | 2.30 % |
| 8 | 2.33 % |
| 9 | 2.37 % |
| 10 | 2.40 % |
| 12 | 2.47 % |
| 15 | 2.53 % |
| 20 | 2.81 % |
Pour un taux hypothécaire variable, le taux se situera entre 2% et 3% (indépendamment de la durée moyenne du prêt).
Quels sont les taux d’intérêt d’une hypothèque actuellement en Suisse ?
Le taux d’intérêt de référence est fondé sur le taux moyen pratiqué par les banques suisses. En 2023, les taux d'intérêts hypothécaires augmentent très fortement comparativement à 2021, comme vous pouvez le voir dans le tableau suivant :
| Durée de l’hypothèque | 4e trimestre 2023 |
|---|---|
| Hypothèque fixe sur 2 ans | 2,45 % |
| Hypothèque fixe sur 5 ans | 2,47 % |
| Hypothèque fixe sur 10 ans | 2,62 % |
Notez que les contrats peuvent être négociés et que de nombreuses banques offrent des tarifs préférentiels. Renseignez-vous auprès de votre conseiller afin de faire le choix optimal.
Quelles sont les conditions d’attribution du prêt hypothécaire ?
Il n’est pas aisé d’obtenir un prêt hypothécaire auprès des établissements financiers. Voici les critères de sélection des banques suisses qui vous permettront de constituer un dossier solide et obtenir votre prêt.
Les fonds propres pour le prêt hypothécaire
Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez apporter 20 % minimum du prix d’achat en fonds propres.
Dans les fonds propres, la part de vos économies personnelles doit représenter une part minimale de 10%.
L’autre moitié devra être apportée sous forme de liquidités (titres, avancement d’héritage, 3ème pilier ou avoir d’épargne).
Un revenu brut annuel minimum pour le prêt hypothécaire
La majorité des banques suisses exigent que la somme des charges liées à l’achat de votre bien ne représente pas plus de 33% de votre revenu brut annuel.
La nationalité comme critère d'attribution du prêt hypothécaire
Selon les cas, l'accès au prêt hypothécaire est plus ou moins facile.
- Nationalité et résidence en Suisse pour obtenir un prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire est totalement accessible.
- Étranger et résident en Suisse pour un prêt hypothécaire
L’accès au prêt dépend du type de permis de résidence.
Les étrangers possédant le permis C peuvent accéder à la propriété comme un citoyen suisse.
Ceux qui possèdent le permis B aussi, seulement s’ils sont ressortissants européens.
Le titulaire d’un permis B et non-ressortissant européen peut acheter seulement si le bien est destiné à un usage personnel.
- Étranger et non-résident en Suisse pour un prêt hypothécaire
Il est possible de devenir propriétaire mais sous certaines conditions strictes. Celles- ci diffèrent selon le pays de provenance (UE ou hors UE).
Si vous êtes résident dans un pays frontalier comme la France, il peut être pertinent de demander un prêt hypothécaire en France.
Quel est le coût d’un prêt hypothécaire ?
Le coût d’un prêt hypothécaire est calculé sur la base de deux composants : les intérêts de la dette et l’amortissement d’une part de l’emprunt.
Les taux d’intérêts peuvent être fixes pour une durée déterminée ou variables indexés sur le taux Saron.
Quels sont les frais d'un prêt hypothécaire ?
Une hypothèque entraîne des frais que vous devez prendre en compte.
- L’amortissement de l’hypothèque
- Les taux d’intérêt
- Les charges liées à votre bien.
Quelles sont les charges liées à un prêt hypothécaire ?
Ces charges sont mensuelles dans la majorité des cas. Vous devrez y ajouter le contrat de leasing voiture si vous en avez un, ainsi que les frais de notaire et d’agence.
- Les taxes relatives à votre bien
- Les impôts locaux
- Les charges de copropriété
- Les frais d’entretien de votre bien
Comment est calculée la tenue des charges dans un prêt hypothécaire ?
Le calcul est effectué sur la base de charges dites théoriques. Les charges annuelles sont calculées comme suit :
- Amortissement : 1% du montant de la dette
- Charges d’entretien : 1% du montant du prix d’achat
- Taux d’intérêt théorique : 5% du montant de la dette.
Exemple: Pierre souhaite acheter un appartement d’une valeur de 800.000 francs.
- Il doit apporter 160.000 francs de fonds propres.
- Il doit souscrire une hypothèque de 640.000 francs.
| Charge | Taux | Base calcul | Total |
|---|---|---|---|
| Amortissement (1) | 1% | montant de la dette | 6.400 CHF |
| Charges d’entretien (2) | 1% | montant du prix d’achat | 8.000 CHF |
| Taux d’intérêt théorique (3) | 5% | montant de la dette | 32.000 CHF |
| Charges totales annuelles | 1 + 2 + 3 | 46.400 CHF |
Pourquoi prendre un taux hypothécaire de 10 ans?
Un prêt hypothécaire sur 10 ans est un prêt immobilier qui permet aux emprunteurs de rembourser l'intégralité de leur dette en 10 ans. Il s'agit de la durée la plus courte pour un prêt hypothécaire à taux fixe, et les paiements mensuels comprennent à la fois le capital et les intérêts.
Les taux ont tendance à être les plus bas par rapport aux prêts hypothécaires de 30 ans, 20 ans et 15 ans. Toutefois, en raison de la durée plus courte, les paiements mensuels seront beaucoup plus élevés que ceux des prêts à plus longue échéance.
Le principal avantage d'un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans est que les propriétaires peuvent rembourser leur prêt beaucoup plus rapidement que les autres durées de prêt.
Étant donné que les taux peuvent être inférieurs à ceux d'un prêt de 20 ou 30 ans et que les propriétaires effectuent moins de paiements, les emprunteurs économisent le plus d'argent sur les intérêts avec un prêt de 10 ans.
De plus, les propriétaires seront en mesure d'accroître leur capital beaucoup plus rapidement.
Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire suisse ?
Pour obtenir le meilleur taux hypothécaire en Suisse, il vous faudra comparer les offres de prêt auprès des différentes institutions suisses. Voici les conseils à appliquer lors de vos recherches.
Faites une demande de prêt hypothécaire auprès de plusieurs institutions. Différentes banques par exemple offriront différents taux hypothécaires. Plus vous cherchez, plus vous pourriez économiser.
Envisagez de faire une demande auprès de différents types de prêteurs, comme les banques ou les assurances, afin de pouvoir comparer leurs offres.
Comparez les frais de clôture à l'aide des estimations de prêt. Chaque institution qui vous prête de l’argent est tenue de fournir un formulaire d'estimation de prêt contenant les détails des conditions et des frais de chaque prêt. L'estimation de prêt est conçue pour simplifier la comparaison des offres de prêts hypothécaires.
Taux hypothécaire en Suisse: quelle est l’incidence sur le potentiel d’achat immobilier?
Prenons l’exemple d’un achat immobilier avec un montant de prêt s’élevant à 500'000 francs à rembourser sur 15 ans, mais à des taux différents. Le taux A est de 3,35% annuel et le taux B de 2,5%.
Voici le tableau comparatif de ces deux offres et les intérêts qui en découlent.
| MONTANT DU PRÊT EN CHF | TAUX D'INTÉRÊT FIXE SUR 15 ANS | PAIEMENT MENSUEL DE L'HYPOTHÈQUE : CAPITAL ET INTÉRÊTS | TOTAL DES INTÉRÊTS PAYÉS | |
|---|---|---|---|---|
| Prêt A | 500 000 | 3,25% | 3 509.5 | 131710 |
| Prêt B | 500 000 | 2,50% | 3314.5 | 96710 |
| Différence | 0,75% | 195 | 35100 |
Dans cet exemple, il y a seulement une différence de 0,75 % entre le prêt A et le prêt B. Le prêt B coûte 195 francs de moins par mois et un total de 35'100 francs de moins en intérêts sur la durée du prêt sur 15 ans.
Prêt hypothécaire : quel salaire pour acheter en Suisse ?
Le montant de votre salaire détermine votre capacité d’emprunt mais également si vous êtes en mesure d’apporter la part des 10% de fonds personnels.
Il sera plus facile ensuite pour vous d’établir vos critères de recherche pour votre futur bien immobilier.
Pour rappel, la somme des charges liées à l’achat de votre bien ne doit pas dépasser 33% de votre revenu brut annuel.
Comment faire si votre revenu n’est pas suffisant pour acheter votre bien ?
Si votre revenu n’est pas suffisant, vous pouvez augmenter la part de fonds propres afin de diminuer le montant du crédit et ainsi abaisser la somme exigée par votre banque.
Exemple : Un cadre supérieur et un cadre moyen souhaitent acheter une maison d’une valeur de 1.000.000 de francs.
| Ressources | Cadre supérieur | Cadre moyen |
|---|---|---|
| Salaire moyen annuel | 182.861 CHF | 109.800 CHF |
| Revenu annuel brut minimum exigé | 180.000 CHF | 180.000 CHF |
| Fonds propres | 20% | 27% |
Quel montant maximum peut-on emprunter à la banque pour le prêt immobilier ?
Le montant maximum que vous pouvez emprunter est de 80% du montant total du bien.
S’il veut acheter son bien immobilier d’une valeur de 1.000.000 de francs, le cadre supérieur pourra emprunter jusqu’à 800.000 francs.
Le cadre moyen ne pourra pas emprunter plus de 730.000 francs.
Quels sont les fonds propres utilisables pour un prêt hypothécaire suisse ?
Plusieurs types de fonds propres sont acceptés par les banques suisses si vous souhaitez devenir propriétaire.
Outre les économies personnelles, les fonds propres peuvent provenir de :
- Votre prévoyance professionnelle (2ème pilier)
- Votre 3ème pilier
- Une donation de tiers
- Un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire
Nous vous invitons à consulter notre article sur le 2ème pilier pour comprendre son fonctionnement et ses modalités de retrait.
Est-il possible d’utiliser mon 2ème pilier et 3ème pilier dans le cadre d’un prêt hypothécaire ?
Vous pouvez utiliser vos 2ème et 3ème piliers afin d’augmenter vos fonds propres. Cependant, certaines banques ne considèrent pas cela comme une démarche volontaire d’épargne et les conditions seront donc plus strictes.
En utilisant votre 2ème pilier, vous diminuez vos ressources au moment de la retraite.
Dans quel cas utiliser son 2ème pilier pour le prêt hypothécaire ?
Vous pouvez utiliser votre 2ème pilier dans les cas suivants :
- financement de l’achat de votre résidence principale.
- financement de travaux importants de rénovation de votre résidence principale.
- rachat du financement de votre résidence principale.
Les droits d’enregistrement, la garantie bancaire et les frais de dossier ne peuvent pas être financés par le 2ème pilier.
Pour retirer les fonds sur votre 2ème pilier, un montant minimal de 20.000 francs est exigé.
Dans quel cas utiliser son 3ème pilier pour le prêt hypothécaire ?
Vous pouvez utiliser votre 3ème pilier dans les cas suivants :
- Si le logement est destiné à votre usage privé
- Si vous envisagez de rénover ou de transformer le logement en propriété
- Pour amortir l’hypothèque actuelle.
Vous pouvez les retirer par anticipation ou les mettre en gage. Vous pouvez y accéder tous les 5 ans. Dans un couple, les 3ème piliers sont indépendants.
Les fonds du 3ème pilier peuvent être retirés dans leur totalité ou en partie seulement. En utilisant votre 2ème et 3ème pilier, sachez que vous perdrez les avantages fiscaux qui y sont liés et que votre charge fiscale augmentera obligatoirement. Le retrait de ces piliers est imposable.
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