Comment faire une hypothèque ?

Martin Weber mis à jour le 14/06/2022

Seulement 30% des ménages suisses font appel au prêt hypothécaire et disposent d’un capital suffisant pour acheter un bien immobilier.

​​En Suisse où le nombre de propriétaires stagne à 40%, quels sont les critères pour accéder au prêt hypothécaire ?

Voici un guide contenant toutes les informations nécessaires, si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Suisse : le fonctionnement d’un prêt hypothécaire en Suisse, les différents types d’hypothèque, leur taux et le coût d’un emprunt pour acheter en Suisse.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire en Suisse ?

La définition d'une hypothèque est simple, il s'agit un prêt contracté pour financer l’achat d’un bien immobilier à long terme. L’établissement financier (banque ou caisse de crédit) qui accorde le prêt utilise le bien immobilier comme garantie en cas de non remboursement. En Suisse il est possible de contracter ce prêt auprès d'une caisse de penssion.

Qui propose le financement d’une hypothèque ?

L'hypothèque en Suisse peut être proposée par :

  • Une banque
  • Une assurance
  • Une caisse de pension.

Comment fonctionne une hypothèque en Suisse ?

Le prêt hypothécaire fonctionne de la même façon qu'un prêt classique. Votre banque fixe le montant prêté, la durée d’amortissement et un calendrier qui échelonne les remboursements. L'hypothèque doit impérativement être signée devant un notaire.

Un prêt hypothécaire est constitué de vos fonds propres et de vos emprunts. Il est fractionné afin de permettre à votre banque de répartir les risques.

Un prêt hypothécaire est décomposé en trois parties :

  • Les fonds propres.
  • L’hypothèque de 1er rang.
  • L’hypothèque de 2ème rang.

L’hypothèque de 1er rang

L’hypothèque de 1er rang couvre 65% de votre prêt hypothécaire. Le rang de l’hypothèque indique l’ordre de priorité des créanciers en cas de défaut de paiement de votre part. 

L’établissement de crédit qui vous accorde l’hypothèque de 1er rang est donc garanti d’être remboursé. Jugée moins risquée, son taux d’intérêt est souvent plus bas.

L’amortissement de l’hypothèque de 1er rang est facultative : vous pouvez décider de payer les intérêts hypothécaires uniquement.

L’hypothèque de 2ème rang

L'hypothèque de 2ème rang finance les 15% restants de votre prêt hypothécaire.
Contrairement à l’hypothèque de 1er rang, l’hypothèque de 2ème rang a une obligation d’amortissement et limitée dans le temps (dans les 15 ans ou avant l’âge de la retraite).

Encore récemment, le taux d’intérêt de l’hypothèque de 2ème rang était plus élevé que celui de l’hypothèque de 1er rang.  Aujourd’hui, les banques préfèrent uniformiser le taux.

Type d’hypothèquePart de l’empruntTaux d’intérêtDélai de remboursement (amortissement)Base de calculAmortissement obligatoire 
Fonds personnels  20%--Dont 10 % en liquidités 
Hypothèque de 1er rangVariable65%0,5 à 1%Pas de limiteMontant de l’emprunt
Solvabilité du débiteur
Non
Hypothèque de 2ème  rangFixe15%0,5 à 1%15 ansou avant la retraite Montant de l’emprunt
Solvabilité du débiteur
Oui
Récapitulatif de la composition d’un prêt hypothécaire en Suisse

Quels sont les principaux types d’hypothèque ?

Lors d’un achat immobilier, les organismes financiers peuvent appliquer trois types d’hypothèques dans le cadre du prêt hypothécaire : l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable et l’hypothèque Saron.

L’hypothèque à taux fixe

La somme que vous devez rembourser à votre banque est fixe : la fluctuation du marché n’impacte pas votre taux d’emprunt.

Le taux n’est pas non plus modifiable pendant toute la durée du contrat (de 2 à 15 ans).

Souvenez-vous que dans la grande majorité des cas, un prêt de courte durée est associé à un taux bas et qu’inversement, une durée longue entraîne un taux d’intérêt élevé.

Elle est particulièrement intéressante si les taux d’intérêt pratiqués pendant cette période sont bas et que vous avez une visibilité à long terme sur votre situation géographique.

L’hypothèque à taux variable

C’est la situation du marché financier qui détermine le taux d’intérêt de l’hypothèque à taux variable.

Elle est donc favorable si les taux baissent et défavorable si les taux augmentent.

L’hypothèque à taux variable est illimitée dans le temps et vous pouvez en changer pour une autre hypothèque lorsque vous le souhaitez.

Nous vous la recommandons si vous envisagez des remboursements importants et si vous ne parvenez pas à vous décider pour une solution hypothécaire définitive.

L’hypothèque SARON

Anciennement appelée hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON (Swiss Average Rate Overnight) peut être vue comme une solution hybride.

Sa durée est fixe mais le taux d’intérêt est variable. Il sera ajusté tous les jours selon les variations du marché monétaire.

Contrairement au LIBOR qui était basé sur des accords entre banques, le taux défini repose sur des transactions réelles.

Notez que les banques permettent de souscrire des options pour réduire la durée de préavis de résiliation ainsi que le montant de l’amortissement, sans frais supplémentaires.

L’hypothèque SARON est pertinente si les taux d’intérêt ne sont pas avantageux au moment de votre prêt et que vous avez de la visibilité sur vos prochaines années.

Types d'hypothèqueTaux d’intérêtDuréeTransfert vers une autre hypothèque possibleMontantAmortissementRemarques
Hypothèque à taux fixe Fixe Valeur basse Limitée *NonFixeFixe*La durée est déterminée selon votre solvabilité et le montant de la somme hypothéquée
Hypothèque à taux variable Variable Valeur élevée   IllimitéeOuiVariable Pas de montant minimumÀ tout momentPériode de résiliation de 3 à 6 mois
Hypothèque SARON Hybride  Fixe (3 à 6 mois) *OuiVariableSelon contrat*Sur les mois passés ou à venir
Tableau récapitulatif des différents types d’hypothèque et de leurs principales caractéristiques en Suisse

Simulation de prêt hypothécaire en Suisse : nos exemples de situation

Vous avez décidé d’acheter en Suisse. Voici comment vous pouvez financer votre achat et le prêt qui peut être accordé par votre banque. Nous avons réalisé une simulation de prêt hypothécaire selon les conditions appliquées en Suisse.

Nous avons fait la simulation pour un appartement de 90m2 dans le canton de Vaud, de Zurich et de Genève.

CantonPrix moyen m2Prix total du bienApports personnels 20%Hypothèque 1er rangHypothèque 2ème rangHypothèque totale
Vaud8.595 CHF773.550 CHF154.710 CHF502.807 CHF116.032 CHF618.839 CHF
Zurich9.445 CHF850.050 CHF170.010 CHF552.532 CHF127.507 CHF680.039 CHF
Genève13.310 CHFup1.197.0900 CHF239.418 CHF778.108 CHF179.563 CHF957.671 CHF
Simulation des montants qui composent un prêt hypothécaire

Comment calculer l’hypothèque en Suisse ?

Pour obtenir une estimation de votre hypothèque, vous devrez connaître le montant des fonds propres que vous êtes en mesure d’apporter, ainsi que votre revenu brut annuel ou celui de votre ménage.

Notre calculateur d'hypothèque en ligne fait ensuite le calcul pour vous. Vous saurez si vos revenus sont suffisants, si votre taux d’endettement doit être revu à la hausse ou à la baisse et si vos fonds propres sont suffisants pour souscrire un prêt hypothécaire. Trouvez votre hypothèque en ligne rapidement grâce à nos outils.

Quels sont les taux d’intérêt d’une hypothèque actuellement en Suisse ?

Le taux d’intérêt de référence est fondé sur le taux moyen pratiqué par les banques suisses. En 2022, les taux d'intérêts hypothécaires augmentent très fortement comparativement à 2021, comme vous pouvez le voir dans le tableau suivant :

Durée de l’hypothèque2e trimestre 2022Evolution par rapport au 4ème trimestre 2021
Hypothèque fixe sur 5 ans2.08 %+ 342.55 %
Hypothèque fixe sur 10 ans2.57 %+ 247.30 %
Hypothèque fixe sur 15 ans3.00 %+ 200 %
Taux hypothécaires moyens en Suisse

Notez que les contrats peuvent être négociés et que de nombreuses banques offrent des tarifs préférentiels. Renseignez-vous auprès de votre conseiller afin de faire le choix optimal.

Quelles sont les conditions d’attribution du prêt hypothécaire ?

Il n’est pas aisé d’obtenir un prêt hypothécaire auprès des établissements financiers. Voici les critères de sélection des banques suisses qui vous permettront de constituer un dossier solide et obtenir votre prêt.

Les fonds propres pour le prêt hypothécaire

Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez apporter 20 % minimum du prix d’achat en fonds propres.

Dans les fonds propres, la part de vos économies personnelles doit représenter une part minimale de 10%.

L’autre moitié devra être apportée sous forme de liquidités (titres, avancement d’héritage, 3ème pilier ou avoir d’épargne).

Un revenu brut annuel minimum pour le prêt hypothécaire

La majorité des banques suisses exigent que la somme des charges liées à l’achat de votre bien ne représente pas plus de 33% de votre revenu brut annuel.

La nationalité comme critère d’attribution du prêt hypothécaire

Selon les cas, l'accès au prêt hypothécaire est plus ou moins facile. 

  • Nationalité et résidence en Suisse pour obtenir un prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est totalement accessible.

  • Étranger et résident en Suisse pour un prêt hypothécaire

L’accès au prêt dépend du type de permis de résidence.

Les étrangers possédant le permis C peuvent accéder à la propriété comme un citoyen suisse.

Ceux qui possèdent le permis B aussi, seulement s’ils sont ressortissants européens.

Le titulaire d’un permis B et non-ressortissant européen peut acheter seulement si le bien est destiné à un usage personnel.

  • Étranger et non-résident en Suisse pour un prêt hypothécaire

Il est possible de devenir propriétaire mais sous certaines conditions strictes. Celles- ci diffèrent selon le pays de provenance (UE ou hors UE).

Si vous êtes résident dans un pays frontalier comme la France, il peut être pertinent de demander un prêt hypothécaire en France. 

Quel est le coût d’un prêt hypothécaire ?

Le coût d’un prêt hypothécaire est calculé sur la base de deux composants : les intérêts de la dette et l’amortissement d’une part de l’emprunt.

Les taux d’intérêts peuvent être fixes pour une durée déterminée ou variables indexés sur le taux Saron.  

Quels sont les frais d’un prêt hypothécaire ?

Une hypothèque entraîne des frais que vous devez prendre en compte. 

  • L’amortissement de l’hypothèqu
  • Les taux d’intérêt
  • Les charges liées à votre bien.

 Quelles sont les charges liées à un prêt hypothécaire ?

Ces charges sont mensuelles dans la majorité des cas. Vous devrez y ajouter le contrat de leasing voiture si vous en avez un, ainsi que les frais de notaire et d’agence.

  • Les  taxes relatives à votre bien
  • Les impôts locaux 
  • Les charges de copropriété 
  • Les frais d’entretien de votre bien 

Comment est calculée la tenue des charges dans un prêt hypothécaire ?

Le calcul est effectué sur la base de charges dites théoriques. Les charges annuelles sont calculées comme suit :

  • Amortissement : 1% du montant de la dette
  • Charges d’entretien : 1% du montant du prix d’achat
  • Taux d’intérêt théorique : 5% du montant de la dette.

Exemple: Pierre souhaite acheter un appartement d’une valeur de 800.000 francs.

  • Il doit apporter 160.000 francs de fonds propres.
  • Il doit souscrire une hypothèque de 640.000 francs.
ChargeTauxBase calculTotal
Amortissement (1)1%montant de la dette6.400 CHF
Charges d’entretien (2)1%montant du prix d’achat8.000 CHF
Taux d’intérêt théorique (3)5%montant de la dette32.000 CHF
Charges totales annuelles 1 + 2 + 346.400 CHF
 Charges d’un prêt hypothécaire en Suisse

Prêt hypothécaire: quel salaire pour acheter en Suisse ?

Le montant de votre salaire détermine votre capacité d’emprunt mais également si vous êtes en mesure d’apporter la part des 10% de fonds personnels.

Il sera plus facile ensuite pour vous d’établir vos critères de recherche pour votre futur bien immobilier.

Pour rappel, la somme des charges liées à l’achat de votre bien ne doit pas dépasser 33% de votre revenu brut annuel.

Comment faire si votre revenu n’est pas suffisant pour acheter votre bien ?

Si votre revenu n’est pas suffisant, vous pouvez augmenter la part de fonds propres afin de diminuer le montant du crédit et ainsi abaisser la somme exigée par votre banque.

Exemple : Un cadre supérieur et un cadre moyen souhaitent acheter une maison d’une valeur de 1.000.000 de francs.

RessourcesCadre supérieurCadre moyen
Salaire moyen annuel182.861 CHF 109.800 CHF
Revenu annuel brut minimum exigé180.000 CHF180.000 CHF
Fonds propres20%27%
prêt hypothécaire: quel salaire pour acheter en Suisse ?

Quel montant maximum peut-on emprunter à la banque pour le prêt immobilier ?

Le montant maximum que vous pouvez emprunter est de 80% du montant total du bien.

S’il veut acheter son bien immobilier d’une valeur de 1.000.000 de francs, le cadre supérieur pourra emprunter jusqu’à 800.000 francs.

Le cadre moyen ne pourra pas emprunter plus de 730.000 francs.

Quels sont les fonds propres utilisables pour un prêt hypothécaire suisse ?

Plusieurs types de fonds propres sont acceptés par les banques suisses si vous souhaitez devenir propriétaire.

Outre les économies personnelles, les fonds propres peuvent provenir de :

  • Votre prévoyance professionnelle (2ème pilier)
  • Votre 3ème pilier
  • Une donation de tiers
  • Un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire

Nous vous invitons à consulter notre article sur le 2ème pilier pour comprendre son fonctionnement et ses modalités de retrait.

Est-il possible d’utiliser mon 2ème pilier et 3ème pilier dans le cadre d’un prêt hypothécaire ?

Vous pouvez utiliser vos 2ème et 3ème piliers afin d’augmenter vos fonds propres. Cependant, certaines banques ne considèrent pas cela comme une démarche volontaire d’épargne et les conditions seront donc plus strictes.

En utilisant votre 2ème pilier, vous diminuez vos ressources au moment de la retraite.

Dans quel cas utiliser son 2ème pilier pour le prêt hypothécaire ?

Vous pouvez utiliser votre 2ème pilier dans les cas suivants :

  • financement de l’achat de votre résidence principale.
  • financement de travaux importants de rénovation de votre résidence principale.
  • rachat du financement de votre résidence principale.

Les droits d’enregistrement, la garantie bancaire et les frais de dossier ne peuvent pas être financés par le 2ème pilier. 

Pour retirer les fonds sur votre 2ème pilier, un montant minimal de 20.000 francs est exigé.

Dans quel cas utiliser son 3ème pilier pour le prêt hypothécaire ?

Vous pouvez utiliser votre 3ème pilier dans les cas suivants :

  • Si le logement est destiné à votre usage privé
  • Si vous envisagez de rénover ou de transformer le logement en propriété
  • Pour amortir l’hypothèque actuelle.

Vous pouvez les retirer par anticipation ou les mettre en gage. Vous pouvez y accéder tous les 5 ans. Dans un couple, les 3ème piliers sont indépendants.

Les fonds du 3ème pilier peuvent être retirés dans leur totalité ou en partie seulement. En utilisant votre 2ème et 3ème pilier, sachez que vous perdrez les avantages fiscaux qui y sont liés et que votre charge fiscale augmentera obligatoirement. Le retrait de ces piliers est imposable.

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