Quels sont les meilleurs investissements locatifs en Suisse en 2024 ?

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Avec des rendements bruts moyens allant de 3.5 % à 7,5 %, l’investissement sur le marché immobilier locatif suisse attire des investisseurs toujours plus nombreux.

Alors, quels sont les meilleurs investissements locatifs en Suisse ? Comment choisir le meilleur type d'investissement en fonction de ses besoins ? Sur quels critères choisir son investissement locatif ? À quels rendemnts s'attendre ? Comment augmenter ses gains immobiliers ? Quels sont les frais à prévoir ?

Découvrez la réponse à ces questions - et bien d'autres - via notre guide sur les meilleurs investissements locatifs en Suisse.

Qu'est-ce que l’investissement locatif en Suisse ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour ensuite le mettre en location. Vous pouvez faire un investissement locatif dans tout type de bien immobilier :

• un appartement ;
• une maison ;
• un local commercial ;
• un garage ;
• un parking ;
• des bureaux ;
• un habitat collectif (immeuble ou hôtel de rapport).

L’investissement locatif peut, selon votre cas, répondre à différents objectifs :

• vous souhaitez diversifier votre patrimoine,
• vous souhaitez vous assurer un revenu supplémentaire pour compléter votre futur capital retraite,
• vous souhaitez transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants,
• vous cherchez à avoir des revenus complémentaires.

Avec la défiscalisation et le loyer perçu, l’investissement locatif peut vous apporter un revenu substantiel non négligeable. Voici les investissements locatifs les plus fréquents - et rentables - en 2024 :

Types d'investissement locatif	Détail
Investissement immobilier commercial	Acheter une maison ou un appartement d'habitation et le mettre en location à destination des particuliers. En Suisse, ce type d’investissement peut rapporter un rendement jusqu’à 7,05 % (rendement mesuré sur la base des loyers).
Investissement en immobilier logistique	Le boom du commerce en ligne, suite à la crise sanitaire, a accéléré la demande d'entrepôts et de centres de distribution modernes. Investir dans des biens logistiques est donc un choix malin car les prix vont donc sans doute continuer à augmenter.
	La forte qualité des universités suisses attire de plus en plus d'étudiants dans le pays et ce secteur fait preuve d'une forte demande.
Investissement locatif en maison de repos ou en logement avec assistance	Les logements seniors profitent d’une forte demande due à la population des séniors grandissante.
Investissement immobilier commercial	Investir dans un local commercial ou dans des murs de commerces vous permettent de toucher un beau rendement et peut vous apporter une plus-value, particulièrement dans les secteurs à fort intérêt commercial.
Investissement immobilier professionnel	Investir dans des actifs immobiliers destiné à l'usage professionnel comme des bureaux et espaces de coworking.

Voici selon nous les avantages et inconvénients de l'investissement locatif en Suisse :

Investissement locatif en Suisse : quelles sont les villes les plus rentables ?

Ville	Prix moyen	Loyer moyen mensuel	Rendement
Zurich	14’117 CHF/m2	28.16 CHF/m2	2.4 %
Genève	13’249 CHF/m2	31.14 CHF/m2	2.8 %
Bâle	9’897 CHF/m2	23.15 CHF/m2	2.8 %
Lausanne	11’159 CHF/m2	22.96 CHF/m2	2.5 %
Berne	8’186 CHF/m2	21.20 CHF/m2	3.1 %
Fribourg	6’764 CHF/m2	20.75 CHF/m2	Entre 3.5 et 4 %

Les villes suisses au taux de rendement locatif le plus élevé sont donc :

• Zurich
• Genève
• Bâle
• Lausanne
• Berne

Pour investir dans un bien à louer et ce, en maximisant vos chances de retour sur investissement, nous vous conseillons de faire appel aux conseils professionnels de notre partenaire, dont l'offre d'accompagnement est accessible ci-après :

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Comment investir dans l’immobilier locatif en Suisse ?

Avant d'investir dans l'immobilier locatif, plusieurs éléments sont à prendre en compte :

1. Calculer le potentiel de rentabilité du bien immobilier ciblé.
2. État du marché immobilier local (environnement, commerces de proximité, transports, voisinage, fréquentation...).

Votre investissement dépend aussi du type de bien immobilier visé par votre projet locatif.

Investir dans l’immobilier résidentiel

L'investissement dans l'immobilier résidentiel est la forme d'investissement immobilier locatif la plus fréquente en Suisse. Il s'agit d'acheter une maison ou un appartement dans le but de le louer à un particulier. Vous pouvez choisir de louer votre bien d'une manière durable sur une durée déterminée, ou bien aussi de l'utiliser comme résidence secondaire en le louant de façon saisonnière.

L'investissement locatif résidentiel est un investissement sur le long terme avec une durée minimale idéale de 10 ans, pour rentabiliser réellement votre achat. La gestion de la location peut être effectuée par vous-même ou par le biais d'un gestionnaire immobilier qui va prendre en charge tous les détails à votre place.

L'investissement immobilier résidentiel en Suisse est l'un des plus rentables, mais nécessite un investissement important. Pensez à inclure dans cet investissement le prêt immobilier nécessaire à l'acquisition du bien, mais aussi les dépenses courantes comme l'assurance, les impôts fonciers ou encore les frais d'entretien.

Investir dans l’immobilier logistique

L'immobilier logistique correspond au secteur immobilier qui se consacre à la location et à la vente d'entrepôts, de hangars industriels et de terrains industriels. Le succès des commandes en ligne a renforcé les besoins de nouveaux espaces de stockages et entrepôts pour conserver les biens d'échanges et de stockage et participé au succès fulgurant du marché immobilier logistique.

Le commerce en ligne a besoin de surfaces trois fois plus importantes que pour le commerce de détail classique. Il faut en effet aussi des espaces pour la préparation des commandes ou encore le traitement des retours. Ainsi, avec l'investissement en immobilier logistique, vous mettez à la location un bien immobilier permettant le stockage de marchandises ou servant de centre de distribution.

En Suisse, les actifs immobiliers dédiés au e-commerce, comme les entrepôts ou les centres de distribution modernes, sont encore trop rares par rapport au succès des commandes en ligne. Il s'agit donc d'un secteur en plein boom et les prix grimpent. Cette solution d'investissement locatif permet ainsi de générer un revenu régulier avec une valeur qui augmente dans le temps.

Investir dans l’immobilier en résidence étudiante

Grâce à la forte qualité des universités suisses, de plus en plus d'étudiants viennent étudier dans le pays. Ce secteur est caractérisé par une forte demande, puisque le nombre d'étudiants à la recherche d'un logement en Suisse ne cesse d'augmenter d'année en année.

Ainsi, investir dans un nouveau programme immobilier à l'intention des étudiants est une forme d'investissement immobilier locatif très intéressante. La demande étant actuellement supérieure à l'offre, le rendement de ce type d'investissement immobilier locatif peut s'avérer plus élevé que l'immobilier résidentiel classique.

Investir dans l’immobilier des résidences pour seniors

Avec l'allongement de l'espérance de vie en Suisse, les besoins en matière de résidence pour seniors sont également en forte hausse. Le secteur est actuellement très tendu et les places très recherchées. Il est ainsi très intéressant d'investir dans un tel logement avec une garantie de rentabilité et d'occupation du logement très forte.

Les loyers perçus avec ce type de logement sont également plus élevés que la moyenne du marché. La gestion de la résidence est confiée à un professionnel et vous n'aurez pas à vous charger des aspects administratifs et de l'entretien.

Investir dans l’immobilier commercial

Ce bien à louer peut être un bâtiment ou un portefeuille de propriétés, de devantures de magasin, des centres commerciaux ou d'autres types de locations commerciales. L'un des avantages de l'immobilier commercial est qu'il permet de bénéficier d'un revenu régulier mais également de la possibilité d'augmenter la valeur du bien au fil du temps.

Investir dans l’immobilier de bureau

Le marché immobilier professionnel d'entreprise permet d'investir dans des bureaux et espaces de co-working destiné aux entreprises et au monde professionnel. La portée de ce secteur d'activité est naturellement liée aux cycles économiques (création d’emploi, création d’entreprises, etc.) et à l’évolution du marché de l’immobilier tertiaire.

Investir dans l’immobilier des logements multifamiliaux

On entend par là des propriétés résidentielles qui comportent plusieurs unités, soit des immeubles d'appartements, de duplex ou d'autres types de propriétés avec deux logements au minimum. Cette solution sera à privilégier si vous souhaitez bénéficier d'un revenu régulier avec plusieurs revenus locatifs. Avec davantage de logements en location, vous pouvez multiplier les sources de revenus et vous prémunir contre la vacance de certains logements.

Quel est le capital nécessaire pour investir dans l’immobilier locatif ?

Le capital nécessaire pour investir dans l'immobilier locatif en Suisse va dépendre du type d'investissement que vous souhaitez réaliser et de vos revenus.

• Si vous souhaitez par exemple acheter un immeuble de rapport dans la région de Lausanne, il vous faudra compter sur un capital de plusieurs millions de Francs Suisses.
• Si vous optez pour de plus petites surfaces, en achetant par exemple un studio que vous pourrez louer à un étudiant, le budget nécessaire sera bien entendu mon bien moins conséquent et cela vous permettra de valoriser vos rendements.

Quel apport pour faire de l’investissement locatif ?

Les banques exigent en moyenne un apport minimum de 15 % de la valeur totale du bien. L’apport personnel demandé peut aller jusqu'à 20 % selon le montant des frais d’acquisition et de travaux.

Si vous ne pouvez pas emprunter auprès d'une banque, vous avez la possibilité d'investir dans l'immobilier locatif en passant par des sociétés cotées en bourse ou par des fonds immobiliers.

Quel est le coût d’un investissement locatif en 2024 ?

Le coût d'un investissement loatif dépend de bien des facteurs (localité, prix d'achat, frais de notaires, etc.). Voici donc un exemple avec l’achat d’un bien d’une valeur de 375’000 francs.

• Calcul du rendement brut avec le coût de financement de départ :
  • Prêt hypothécaire : 300’000 francs.
  • Fonds propres : 75’000 francs.
  • Travaux : 10’000 francs.
  • État locatif sur 12 mois : 19’500 francs.

Rendement brut = 5.07 %

• Calcul du rendement net avec les frais liés :
  • Frais d’entretien : 3’875 francs (1% de la valeur du bien).
  • Marge brute : 1x5’675 francs (état locatif - charges d’entretien).
  • Intérêts : 1.5% de 310’000 francs = 4’650 francs.
  • Frais de gérance : 977 francs (5% de l'état locatif annuel).
  • Bénéfices avant impôts : 10’048 francs (marge brute- intérêts-frais de gérance).

Rendement net avant impôts par rapport au prix d’achat = 2.67 %.

Quels sont les risques de l’investissement en immobilier locatif ?

Voici les principaux risques de l'investissement locatif :

• Faible liquidité : une fois votre bien immo acheté, il vous sera plus compliqué de récupérer les fonds investis si vous avez un besoin d'argent de manière urgente. Rappelons que la vente d'un bien immobilier peut prendre plusieurs mois, voire années.
• Difficulté à trouver des locataires : si vous ne parvenez pas à louer de manière durable votre logement, vous risquez de vous retrouver en difficulté et de ne pas être en mesure de rembourser votre prêt.
• Frais de copropriété importants : si vous décidez d'acheter un bien locatif dans une copropriété, il est possible que vous deviez débourser une somme d'argent si la majorité des copropriétaires a décidé de mettre en place des travaux de rénovation.
• Hausse possible des impôts : vous paierez des impôts sur les revenus locatifs générés par votre investissement immobilier. Or il est nécessaire d'effectuer le calcul de votre impôt sur le revenu en amont afin de vous prémunir contre une hausse trop importante de ce dernier.

Pour éviter ces risques, voici quelques conseils et précautions à prendre en amont d'un investissement locatif :

1. N'investissez que si vous avez l’assurance que le rendement locatif issu de votre bien immobilier vous permettra de couvrir vos charges et remboursements de prêts et de dégager un bénéfice.
2. Investissez dans l'immobilier locatif avec un apport conséquent. En effet, si le montant de votre prêt immobilier dépasse 80 % de la valeur du bien locatif acheté, cela représente un risque important.
3. Intégrer tous les éléments nécessaires au calcul de la rentabilité de votre bien. Cela concerne notamment les frais d'entretien, les frais de travaux ou encore là fiscalité de l'investissement locatif.
4. Diversifier vos investissements et ne vous concentrez pas uniquement sur le marché immobilier. La clé du succès pour un placement sur le long terme consiste à diversifier ses investissements et à disposer d'un portefeuille d'actifs variés. Cela vous permettra de vous prémunir contre un retournement du marché immobilier en Suisse.
5. Enfin, évitez d’investir dans une copropriété car vous ne serez pas ici le seul décisionnaire.

Qui peut faire de l’investissement locatif en Suisse ?

La législation tend à se durcir en Suisse. Pour acheter un bien immobilier en Suisse, il faut être suisse ou résident fiscal.

• Achat immobilier par un étranger non résident fiscal : un étranger ne peut acheter que si :
  • le bien immobilier est à usage commercial,
  • le bien immobilier deviendra une résidence secondaire dans une zone touristique.

Il existe des exceptions. La Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) stipule que l’achat de votre bien immobilier est soumis à l’autorisation de l’autorité cantonale compétente.

• Achat immobilier par un étranger résident fiscal : pour les ressortissants étrangers qui vivent en Suisse, certaines conditions doivent être remplies :
  • Permis C, toutes nationalités confondues : l’acquéreur doit agir à titre personnel et le financement provenant d’un pays étranger doit être inférieur à 80 %.
  • Permis B, non européens : l’acquisition doit porter sur la résidence principale, l’investissement locatif n’est donc pas possible.

Comment savoir si un investissement locatif est rentable ?

Afin de définir la rentabilité d’un investissement locatif, il existe plusieurs indicateurs fiables :

• Calcul du rendement locatif brut : le rendement locatif brut est le ratio entre les loyers annuels et le prix d’achat. Vous pouvez l’utiliser notamment pendant la recherche de votre bien afin d’estimer sa rentabilité potentielle.

Rendement locatif brut = (Loyer annuel / Prix) x 100

• Calcul du rendement locatif net : c’est un indicateur clé car il prend en compte la rentabilité réelle, celle qui tient compte des frais, des charges comme la taxe foncière et le coût de votre crédit immobilier.

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Charges du calcul du rendement locatif net

Voici les charges à prendre en compte dans le calcul du rendement locatif net en Suisse :

• Les charges non récupérables sur le locataire (les charges de copropriété en font partie)
• Les frais de travaux
• Les frais d’entretien
• Les frais de gestion locative si vous confiez la location à un agent immobilier
• Les frais d’assurance contre les loyers impayés
• L'assurance ménage est soit à la charge du locataire ou du propriétaire.

Tous ces frais seront à votre charge. Vous devez donc les déduire des loyers perçus pour éviter les mauvaises surprises :

Rendement locatif net = ((Loyer annuel – frais et charges)/(Prix + coût du crédit)) x 100

Le calcul du rendement locatif n’est pas suffisant pour déterminer la rentabilité de votre investissement. Le cash-flow est le bénéfice net après déduction des impôts, des taxes, du remboursement des intérêts et des assurances. S’il est négatif, vous ne devez pas acheter ce bien.Ò

Rentabilité de l'investissement locatif en Suisse

Le marché de la location en suisse est tendu en Suisse depuis quelques années. Malgré cette conjoncture difficile, un investissement locatif en Suisse reste rentable. En effet, la rentabilité d’un investissement locatif reste avantageuse principalement en raison des taux d’intérêts historiquement bas en Suisse (0,45 % contre 1,872 % pour l’euro pour une emprunt d’une durée de 30 ans). 

D’autre part, les intérêts, ainsi que les frais d'entretien, sont déductibles des impôts en Suisse. Comparée aux placements d’épargne, l’investissement locatif reste donc une alternative qui offre un retour sur investissement intéressant et qui vous assure des revenus fixes dès le court terme.

Investir dans le locatif en Suisse n’est cependant pas toujours facile. Les propriétaires de biens en centre-ville sont de plus en plus nombreux à vouloir les racheter, rendant l’offre rare. Le prix à l’achat continue d’augmenter tandis que les loyers réels diminuent : le taux de rendement locatif est donc à la baisse.

10 conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif en Suisse

Pour conclure, ce guide sur l'investissement immobilier locatif en Suisse, nous vous proposons nos conseils pour réussir ce placement et vous permettre de générer une réelle rentabilité :

1. Choisissez avec soin l'emplacement de votre bien : la zone géographique dans laquelle sera placée votre futur investissement immobilier, est l'un des critères les plus importants à prendre en compte. Privilégiez les grandes villes les zones desservies par les transports en commun et pourvues de différents commerces de proximité et commodité.
2. Effectuer une analyse du marché : pour vous donner une idée précise du loyer que vous allez pouvoir dégager de votre investissement immobilier, n'hésitez pas à consulter les annonces immobilières dans la zone recherchée. En effet, en vous alignant au prix du marché, vous aurez davantage de chances de louer rapidement votre bien.
3. Emprunter le moins possible : s'il existe des prêts immobiliers permettant d'emprunter l'intégralité de la valeur d'achat de votre bien immobilier, et même les frais, cette technique est déconseillée dans le cadre d'un investissement locatif. En effet, plus votre rapport personnel sera important et plus vous entrerez rapidement dans la phase de rentabilité de votre investissement.
4. Emprunter à taux fixe : bien que les taux variables affichés par les banques actuellement en Suisse pour les crédits immobiliers soient parfois attractifs, nous vous conseillons d'emprunter à taux fixe afin d'estimer plus précisément le montant de vos remboursements et la rentabilité de votre location.
5. Calculer précisément la rentabilité de votre investissement : un investissement en immobilier locatif est un investissement sur le long terme qui vous engage pour une ou plusieurs dizaines d'années. Il est donc indispensable de ne pas sous-estimer vos charges et de vous assurer que vous serez en mesure de rembourser votre crédit et d'y faire face sur le long terme.
6. Souscrire à une assurance : avec la souscription d'une garantie de logement, comme une assurance de loyer impayé ou une assurance contre les incendies et les catastrophes naturelles, vous éviterez quelques déconvenues potentielles.
7. Confier votre bien à un gestionnaire : faites appel à une agence immobilière ou un gestionnaire immobilier indépendant. Cela vous permettra de ne pas avoir à prendre en charge les démarches administratives ou les éventuels recouvrements de créances. Il s'agit d'une garantie non négligeable même si cela va augmenter vos charges.
8. Faire le bon choix entre un bien neuf ou ancien : Un investissement immobilier locatif dans un immeuble neuf va vous permettre de bénéficier de matériaux et de techniques de pointe et vous prémunir contre d'éventuels travaux à réaliser. Cet investissement sera cependant plus cher qu'un investissement dans l'ancien, avec des charges de fonctionnement et de copropriété qui peuvent être également plus importantes. Un investissement dans un immeuble ancien vous permettrait de disposer d'un choix plus large, d'emplacements plus favorables et d'une diminution des risques de défaut de construction.
9. Privilégier les petites surfaces : il est préférable d'acheter plusieurs biens immobiliers avec une petite surface qu'un seul bien immobilier avec une grande surface. En effet, les biens à petite surface sont plus facilement loués que les plus grands appartements et maisons. Vous aurez ainsi davantage de facilités à trouver des locataires mais également à le revendre en cas de nécessité.

Investissement locatif VS résidence principale : que choisir ?

Il y a plusieurs questions à se poser avant de faire votre choix entre l’investissement locatif et l’achat d’une résidence principale.

• Est-ce que je suis certain de rester au moins 5 ans dans cette ville ?

Sauf rares exceptions, c’est la durée minimale pendant laquelle vous devez habiter dans votre logement pour que votre investissement immobilier soit rentable. Si vous êtes par exemple exposé à une éventuelle mutation dans votre entreprise, il peut être plus judicieux de combiner l’achat de résidence principale et un investissement locatif.

• Suis-je prêt à faire des concessions sur l’aménagement intérieur ?

Si vous faites un investissement locatif, vous devrez avant tout adapter l’aménagement intérieur de manière à ce qu’elle plaise à votre cible. Vous ne décorez pas de la même manière un appartement prévu pour un jeune couple que pour un étudiant. Si, au contraire, votre achat immobilier devient votre résidence principale, vous pourrez laisser libre cours à vos envies. 

• La situation géographique est-elle adaptée ?

Si votre choix d’investissement se porte sur la ville de Bordeaux, vous êtes assuré de louer votre bien rapidement. Si vous avez eu un coup de cœur sur un petit village pyrénéen, l’investissement locatif est fortement déconseillé tout simplement parce que vous ne trouverez personne pour le louer. Si cela semble évident, l’optimisme des débuts peut jouer de mauvais tours.

• Votre situation est-elle stable ?

Votre situation personnelle et familiale joue un rôle clé dans votre décision. Si votre conjoint souhaite investir avec vous, votre couple est-il solide ? Un divorce peut en effet entraîner de nombreuses complications. Avez-vous une visibilité sur votre carrière professionnelle ou avez-vous un profil d’entrepreneur ? Toutes ces questions méritent d'être posées.

• Quel est le but principal de votre investissement immobilier ?

Un investissement locatif peut vous permettre de financer un autre achat immobilier. Il peut avoir pour objectif de devenir un complément de revenu, de devenir une résidence secondaire ou de vous assurer un futur après retraite dans la région de vos rêves.