Comment investir dans l'immobilier en Suisse ?

Avec la hausse actuelle du marché de l'immobilier et la demande croissante de location en Suisse, vous avez peut-être envie d'investir dans ce secteur d'activité porteur.

Mais comment investir dans l'immobilier en Suisse ? Quels sont les meilleurs investissements locatifs actuels ? Comment connaître le retour sur investissement d'un tel projet ?

Découvrez les réponses à ces questions dans notre guide sur l'investissement immobilier en Suisse, ainsi que nos conseils pour réussir cet investissement.

Quel est le meilleur investissement locatif en Suisse ?

Il n'existe pas une, mais bien plusieurs façons d'investir dans l'immobilier locatif en Suisse. Le meilleur investissement locatif en Suisse va dépendre avant tout de vos capacités d'investissement mais également de vos besoins, de vos envies et du type d'investissement que vous allez réaliser.

Voici une présentation des principaux investissements locatifs possibles :

  1. L'investissement locatif traditionnel : cet investissement consiste simplement à acheter un appartement ou une maison que vous allez ensuite louer. Le rendement obtenu va dépendre de la localisation de ce bien, mais également de votre capacité à louer rapidement et durablement ;
  2. L'investissement locatif dans des locaux professionnels : vous pouvez également investir dans des locaux commerciaux ou des bureaux à condition d'investir dans des grandes villes où la demande est importante ;
  3. L'investissement locatif en logement étudiant : avec un faible investissement de départ, vous pouvez également investir dans une résidence étudiante ou dans un appartement que vous pourrez louer ensuite à un étudiant. Là encore, il est conseillé d'investir dans de grandes villes où sont présentes des universités ;
  4. L'investissement locatif en résidence secondaire : il est également possible de vous acheter une résidence secondaire dans un lieu touristique important de Suisse dans le but de faire de la location saisonnière. Cette méthode permet d'obtenir un rendement plus important durant certaines périodes de l'année ;
  5. L'investissement locatif en maison de repos ou en logement avec assistance : enfin, et à cause de la hausse de l'espérance de vie en Suisse, ces logements bénéficient actuellement d'une demande en forte progression.

Comment calculer le retour sur investissement locatif ?

Le retour sur investissement d'un bien en location en Suisse doit être connu à l'avance et au minimum, évalué avec le plus de précisions possibles.

Il s'agit ici d'évaluer la rentabilité prévisionnelle de votre placement immobilier. La formule pour connaître ce retour sur investissement et ce rendement est la suivante :

Rendement net : [(loyer mensuel x 12) - frais d’exploitation] / fonds propres

Le résultat sera exprimé en pourcentage.

Si vous souhaitez effectuer un prêt hypothécaire pour financer votre investissement immobilier, n'oubliez pas d'en inclure les intérêts dans le calcul du rendement final.

Comment investir dans l’immobilier sans apport en Suisse ?

Vous souhaitez réaliser votre premier investissement dans l'immobilier en Suisse mais n'avez pas encore constitué de l'apport nécessaire pour obtenir un prêt immobilier auprès des banques ?

Le plus souvent, les banques en Suisse vous demanderont d'injecter un apport personnel dans votre projet immobilier. Le montant de l'apport personnel que vous êtes capable de verser est un critère extrêmement important pour les banques. En effet, les garanties sous forme d'hypothèque ou de cautions ne couvrent pas les frais associés aux prêts et c'est pour cette raison que les banques demandent un apport personnel généralement de l’ordre de 10% du montant total emprunté.

Cependant, certaines banques proposent aux jeunes actifs qui souhaitent réaliser leur premier investissement immobilier des conditions tarifaires plus intéressantes avec la possibilité de souscrire un prêt à un taux plus bas et un financement possible à plus de 100%.

D'autres organismes spécialisés proposent également des prêts qui financent l'intégralité du projet, intégrant les frais. Dans ce cas, ils demandent non pas une, mais deux garanties, à savoir l'hypothèque ainsi que la caution des parents par exemple. Le taux d'intérêt sera ici plus élevé que chez la concurrence.

Où investir dans l’immobilier en Suisse ?

Pour que votre investissement dans l'immobilier en Suisse soit réellement rentable, vous devez privilégier les régions qui ont un fort potentiel de développement, ainsi que des biens immobiliers de qualité. Une bonne situation géographique avec une proximité avec les commodités, va réduire le risque de vacance de ce logement.

Voici quelques régions où l'immobilier est particulièrement rentable en Suisse :

  • Investir dans l'immobilier à Lausanne : cette région bénéficie d'une très forte demande locative et ce, tout au long de l'année. De plus, le niveau de loyer de cette région est élevé et les demandes à l'achat sont également nombreuses, ce qui vous garantit de pouvoir revendre votre bien sans problème.
  • Investir dans l'immobilier dans l'Ouest-Lausannois : on trouve dans cette région très dynamique de nombreuses entreprises ainsi que des universités réputées. La demande en location est notamment très forte dans les villes de Crissier, Bussigny, Renens et Prilly.
  • Investir dans l'immobilier dans le canton de Vaud : enfin, le canton de Vaud est connu pour sa forte concentration en entreprises innovantes et en Institut de recherche avancée. Le développement du secteur immobilier est actuellement très fort et vous pourrez sans problème y trouver un bien locatif intéressant.

Comment fonctionne un fonds d’investissement en immobilier ?

Si vous ne disposez pas des fonds ou de la capacité d'emprunt nécessaire à la réalisation d'un achat immobilier locatif en Suisse, les fonds d'investissement immobilier peuvent s'avérer être une solution intéressante.

Ils permettent en effet de bénéficier de revenus locatifs relativement stables, sans être affecté par les variations du marché financier. C'est un gestionnaire de fonds immobiliers qui va être responsable de l'achat et de la gestion des immeubles de placement. Vous n'aurez donc pas non plus à prendre en charge ces éléments.

Il existe bien entendu plusieurs catégories de fonds de placement que vous sélectionnerez selon votre profil d'investisseur et votre tolérance au risque.

Le FPI ou fonds de placement immobilier est une entreprise qui va générer des revenus grâce à la construction où l'achat de biens immobiliers. Certaines de ces entreprises sont cotées en bourse, mais pas toutes. Il est à noter que les FPI ne développent pas leur portefeuille dans le but de revendre les biens. Leur objectif principal est de détenir des propriétés en location et de reverser les loyers qu'ils perçoivent aux investisseurs sous forme de dividendes.

Les biens gérés par une FPI sont variables et peuvent être :

  • Des immeubles de bureau.
  • Des maisons.
  • Des appartements.
  • Des centres commerciaux.
  • Hôtel.
  • D’autres types de biens comme des centres de données, des antennes relais ou de téléphonie mobile.

D’autres types de fonds de placement très plébiscités par les particuliers en Suisse actuellement, sont les ETF.

Il s'agit ici d'un fond qui va reproduire le cours d'un indice, d'une matière première, d'une obligation ou d'une composition de produits. Un ETF dans l'immobilier, est généralement composé de plusieurs actions du secteur immobilier. Il permet donc un investissement diversifié.

Pourquoi investir dans l’immobilier papier ?

L'investissement dans l'immobilier papier concerne l'investissement dans les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier.

De la même manière que pour les fonds en investissements immobiliers, vous ne tiendrez pas ici le bien immobilier de manière physique. Il s'agit plus simplement d'acheter une part dans une société immobilière. 

Ici, vous devrez vous acquitter de frais d'entrée dans la SCPI qui sont compris entre 6 et 8% en passant devant un notaire.

L'un des principaux avantages à investir dans l'immobilier papier est que vous pouvez investir le montant que vous souhaitez. Ainsi, et si vous n'avez pas assez de capital pour emprunter, vous pourrez toujours investir une petite somme dans une SCPI. Il est également possible de contracter un emprunt afin de réaliser cet investissement.

Le rendement obtenu en investissant dans l'immobilier papier sera un peu plus faible que celui de l'investissement dans l'immobilier physique, avec des rendements autour de 4 à 5% par an.

On trouve sur le marché des SCPI conventionnels et des SCPI thématiques.

Comment sont taxés les revenus locatifs en Suisse ?

En Suisse les revenus locatifs immobiliers sont bien entendus, soumis à un impôt. Le montant précis qui sera imposé va dépendre de plusieurs critères ainsi que de la région dans laquelle vous détenez votre bien.

La fiscalité des revenus locatifs en Suisse, dans le canton de Genève.

  • Si vous occupez votre bien immobilier : si votre bien immobilier est votre résidence principale où qu'il est à disposition de vos proches, le revenu de votre bien correspondra à sa valeur locative qui dépend de la surface habitable, de l'aménagement de la situation et de la vétusté. Cette valeur est indexée annuellement et vous est communiquée par courrier avant le 31 mars de chaque année.
  • Si vous louez votre bien immobilier : le revenu de votre bien immobilier va ici correspondre au loyer que vous avez encaissé. Au moment de remplir votre déclaration d'impôts, vous devrez donc joindre un compte de gestion.

La fiscalité des revenus locatifs en Suisse dans les autres cantons :

  • Si vous occupez votre bien immobilier : si votre bien immobilier est votre résidence principale ou qu'il est à disposition de vos proches, le revenu de votre bien correspond à sa valeur locative fixée par le canton où il est situé. Pour connaître ce revenu, prenez contact avec l'administration fiscale cantonale concernée.
  • Si vous louez votre bien immobilier : le revenu de votre bien à déclaré correspondra ici au loyer que vous avez encaissé. Vous devrez également joindre un compte de gestion à votre déclaration d'impôts.

Comment investir dans l’immobilier à l’étranger ?

De nombreux investisseurs dans l’immobilier se tournent vers l'étranger pour trouver des biens moins chers ou davantage d'opportunités. Cependant, et avant d'investir dans l'immobilier à l'étranger, vous devrez prendre certaines précautions et vérifier certains éléments.

Si vous achetez un bien immobilier à l'étranger dans le but d'en faire une résidence secondaire, veillez à ce que ce bien soit situé dans une région qui vous plaît et à proximité de toutes les commodités. Si vous achetez ce bien uniquement dans le but de louer, veillez également à choisir une région touristique avec une forte demande saisonnière.

Notons également que les banques en Suisse ne financent généralement pas les achats immobiliers à l'étranger pour des résidences secondaires. Cependant, vous pouvez trouver certaines banques étrangères permettant de financer un bien dans les régions où se situe leurs filiales. N'hésitez pas également à faire appel à des banques locales qui ont l'habitude du marché. 

En ce qui concerne la fiscalité des biens immobiliers détenus à l'étranger, sachez que l'impôt qui s'applique et celui du lieu où sont situés, c'est bien. Renseignez vous donc au préalable sur la fiscalité appliquée par le pays dans lequel vous réalisez cet investissement.

Nos 10 conseils pour investir dans l’immobilier en Suisse :

Pour terminer cet article, voici 10 conseils pour investir dans l'immobilier en Suisse :

  • Trouver un bien immobilier au meilleur prix : dans le cadre de votre recherche de biens immobiliers sur lesquels investir, vous devez tenir compte à la fois du prix d'achat qui ne doit pas être trop élevé, mais également de la valeur locative qui ne doit pas non plus être surestimée.
  • Définir précisément votre cible de locataire : savoir à quel type de locataire vous souhaitez louer votre bien va vous indiquer dans quel secteur et dans quel type de logement vous devez réaliser votre investissement immobilier.
  • Effectuer un maximum de visites : différents outils et supports à votre disposition pour trouver le bien immobilier idéal comme les agences immobilières, mais également Internet ou les annonces dans les journaux. Prenez le temps de vous déplacer et de visiter un maximum de biens pour vous faire une idée précise du marché
  • Acheter un bien immobilier proche de chez vous : le bien immobilier que vous allez acheter et que vous allez louer doit être idéalement situé à proximité de votre domicile. Cela vous permettra d'intervenir rapidement en cas de souci. Cette proximité sera d'autant importante si vous décidez d'assurer vous-même la gestion de votre bien.
  • S’entourer des bons professionnels : en passant par des intermédiaires de confiance dont un bon agent immobilier, un notaire et un comptable, vous aurez l'assurance de réaliser vos transactions dans les meilleures conditions. De la même manière et si vous avez des travaux à effectuer dans votre logement avant sa mise en location, choisissez avec soin vos artisans, architectes ou encore assureurs ou géomètres.
  • Faire preuve de rationalité : n'écoutez pas votre instinct pour le choix de votre bien immobilier et faites plutôt preuve de rationalité afin d'effectuer une analyse des biens en établissant une liste de critères précis.
  • Evaluer la rentabilité de votre bien immobilier : bien entendu, évaluer au plus juste la future rentabilité de votre investissement locatif est primordial. Pour qu'un tel bien soit considéré comme rentable, son rendement doit être de l'ordre de 6% net annuel au minimum. N'oubliez pas également, lorsque vous effectuerez ce calcul de rentabilité, de tenir compte des frais d'entretien du bien sur le long terme.
  • Fixer précisément votre capacité d'emprunt : avant de faire une offre sur un achat immobilier, veillez à contacter votre banque afin de faire calculer votre capacité d'emprunt. Rappelons en effet que le financement d'un bien immobilier peut être un processus relativement long.
  • Souscrire à une assurance : afin d'éviter de rencontrer certaines difficultés importantes par la suite, il est nécessaire de contracter une assurance pour vous protéger efficacement. Ce coût supplémentaire vous évitera en effet certaines déconvenues, notamment en pas de non-paiement des loyers.
  • Faire appel à un gestionnaire : enfin et si vous ne souhaitez pas prendre en charge vous-même la gestion locative de votre bien immobilier, vous pouvez également faire appel à un gestionnaire. Ici encore, cela représente un coût supplémentaire dont vous devez tenir compte dans la rentabilité et le rendement de votre bien locatif.

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