[Analyse] Baromètre de l'immobilier suisse 2023

Depuis maintenant 2 ans, les prix de l'immobilier connaissent une augmentation fulgurante en Suisse comme dans d'autres pays européens, face à une demande en constante croissance et en parallèle, une offre toujours plus timide. Dans ce contexte, HelloSafe publie son baromètre immobilier 2023 afin de faire le point sur le marché de l'immobilier en Suisse et d'identifier les cantons et villes qui ont le plus subi cette hausse de prix.

Avec 115,3 points, l'Indice des prix de l'immobilier n'a jamais été aussi haut depuis 3 ans

Malgré la pandémie de COVID-19, la guerre en Ukraine et des perspectives d'avenir encore floues, l'immobilier résidentiel affiche des niveaux de prix encore jusque-là jamais atteints. En témoigne l'analyse de l'Indice suisse des Prix de l'Immobilier Résidentiel (IMPI), présentée dans le graphique ci-dessous :

• En 2020, l'IMPI a dépassé la barre symbolique des 100 points et s'est établi à 103,9 points fin 2020, soit une hausse de 4 points en un an.
• C'est en 2021 que l'indice a connu sa plus forte hausse, en passant de 102,9 points au 1er trimestre 2021 à 110,7 points au 4e trimestre et enregistrant ainsi une augmentation annuelle de 6,5 %.
• En 2022, le prix des logements résidentiels n'aura jamais été aussi élevé en Suisse : avec un niveau de 115,3 points au 4e trimestre 2022, l'IMPI enregistre une hausse de 5 points en 2022, soit + 4,15 % par rapport au 4e trimestre 2021.

En 3 ans, le prix au mètre carré d'une maison en Suisse a augmenté de 17 %

Ces deux dernières années, l'inflation sur l'immobilier résidentiel ne s'est pas fait ressentir de la même façon selon le type de bien immobilier étudié. En effet, on note d'après le graphique suivant que :

• Le mètre carré d'un appartement en propriété coûte désormais 15 % plus cher qu'il y a deux ans, avec un prix au mètre carrée de 8 480,62 francs au 4e trimestre 2022.
• Pour leur part, les maisons individuelles ont enregistré la plus forte hausse de prix du mètre carré entre 2020 et 2022 en passant de 6 398,98 francs à 7 465,07 francs - soit un bond de 17 %.
• Cependant, pour la première fois depuis 3 ans, les maisons individuelles ont observé une diminution de leur prix au mètre carré de 0,2 % au 4e trimestre 2022. Une tendance qui pourrait se confirmer en 2023 et s'étendre potentiellement aux appartements en propriété.

Le canton de Bâle-Ville enregistre la plus forte hausse des prix de l'immobilier en 2022: + 1,9 %

Si la tendance haussière des prix de l'immobilier diverge selon le type de bien immobilier, elle est également différente en fonction des cantons. La carte élaborée ci-dessous à partir de l'IMPI montre en effet que :

• Bâle-Ville est le canton où la hausse des prix de l'immobilier est la plus élevée en Suisse en 2022 : +1,9 % entre 2021 et 2022.
• Non loin derrière, les cantons de Genève et de Zurich affichent des augmentations respectives de 1,71 % et 1,67 % en un an, soit les 2e et 3e plus fortes hausses de prix du pays.
• À contrario, les cantons où la hausse des prix de l'immobilier a été la plus modérée en 2022 sont ceux d'Uri (+ 1,28 %), Nidwald (+ 1,27 %) et Glaris (+ 1,11 %).

Suggérer une mise à jour

Acheter un bien immobilier à Berne coûte 5 % plus cher qu'en 2021

De même que pour les cantons, les grandes villes suisses n'ont pas subi la hausse des prix de l'immobilier dans les mêmes proportions en 2022 :

• Berne est la ville suisse observant la plus forte croissance de ses prix de l'immobilier entre 2021 et 2022, avec une hausse de 5,09 %.
• Avec des hausses oscillant entre 3 et 4 %, Lausanne, Neuchâtel, Soleure et Zurich sont également fortement touchées par ces évolutions de prix.
• À l'inverse, l'inflation sur l'immobilier en 2022 est moins marquée à Winterthour (+ 1,5 %) et Lugano (0,32 %, soit 4,77 % de moins qu'à Berne).

Notre méthodologie

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Dans cette étude, HelloSafe a voulu dresser un état des lieux du marché immobilier suisse et identifié les cantons et villes les plus impactés par la hausse des prix immobiliers. Pour cela, HelloSafe s'est basé sur des estimations fournies par notre équipe de rédacteurs et d'analystes de données à l'interne, et sur les données de l'Office Fédéral de la Statistique (notamment pour l'Indice suisse des Prix de l'Immobilier Résidentiel), du Swiss Real Estate Offer Index et de Real Advisor.

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Nolwenn Abolivier

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