Taux hypothécaire en Suisse : calcul, évolution, comparatif

Martin Weber mis à jour le 29/04/2022

Si vous envisagez d'acheter une maison en Suisse, il est utile de connaître le fonctionnement du système hypothécaire. Bien que la plupart des aspects de l'obtention d'un prêt hypothécaire en Suisse soient similaires à ceux des autres pays, il existe quelques particularités dont il faut tenir compte.

Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir au sujet du taux hypothécaire suisse et comment obtenir les meilleurs taux pour votre l’achat de votre bien immobilier.

Qu’est-ce qu’un taux hypothécaire ?

Un taux hypothécaire est le taux d'intérêt appliqué à un prêt hypothécaire. 

Quand vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous allez généralement faire appel à un établissement de financement afin que celui-ci vous prête une partie du montant de l’achat. Ça peut être une banque ou une assurance. 

La somme que l’on vous prête sera soumise à des taux d'intérêts que vous devez payer chaque mois, et bien c’est ce taux d'intérêt que l’on appelle le taux hypothécaire et celui-ci variera en fonction de la durée du prêt.

Les taux hypothécaires sont déterminés par le prêteur et peuvent être soit fixes, c'est-à-dire rester les mêmes pendant toute la durée du prêt, soit variables, c'est-à-dire fluctuer en fonction d'un taux d'intérêt de référence. 

Les taux hypothécaires varient pour les emprunteurs en fonction de leur profil de crédit. Les moyennes des taux hypothécaires augmentent et diminuent également en fonction des cycles des taux d'intérêt, ce qui peut avoir une incidence considérable sur le marché de l'accession à la propriété.

Prenons un exemple : Un prêteur (une banque) vous propose un taux hypothécaire fixe de 4 % pour un prêt de 200 000 francs. Cela signifie que vous paierez 4 % du solde de votre prêt chaque année jusqu'à ce que vous vendiez la maison, que vous la refinanciez ou que vous la remboursiez.

Si vous avez un prêt à taux variable, votre taux d'intérêt peut fluctuer au bout d'un certain temps, entraînant une hausse ou une baisse de votre mensualité. Si vous cherchez à en savoir plus sur l'investissement locatif, rendez-vous sur notre guide.

Comment calculer un taux hypothécaire ?

Pour connaître le montant de la mensualité à rembourser pour votre crédit immobilier, il vous faut calculer vos intérêts hypothécaires. 

Pour comprendre ce calcul de manière simple, prenons l’exemple d’une hypothèque d’un montant de 600 000 francs sur 10 ans à un taux fixe de 2%.

Pour calculer la mensualité à rembourser :

Vous multipliez le taux d’intérêt, dans l’exemple 2%, à la somme hypothéquée. Vous obtenez donc 12'000 francs. (600'000 x 2%) Puis, vous divisez par douze (12'000/12) et vous obtenez la somme de 1'000 francs qui correspond à l’intérêt hypothécaire à rembourser chaque mois. 

Si vous souhaitez connaître les intérêts pour la totalité du crédit, il suffit de multiplier par le nombre d'années soit 10 au taux d'intérêt annuel soit 12'000 x 10 = 120'000 francs.

Le calcul est le même pour une hypothèque à taux variable ou une hypothèque à taux Libor mais avec un taux changeant à la hausse ou à la baisse selon la période. Il faudra donc procéder à un nouveau calcul.

Pourquoi faire le calcul du taux hypothécaire ?

Le prêteur assume un certain niveau de risque lorsqu'il accorde un prêt hypothécaire, car il est toujours possible qu'un client ne rembourse pas son prêt. Un certain nombre de facteurs entrent dans la détermination du taux hypothécaire, et plus le risque est élevé, plus le taux est élevé. 

Un taux élevé permet au prêteur (une institution bancaire généralement) de récupérer plus rapidement le montant initial du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur, protégeant ainsi l'investissement financier du prêteur.

La situation financière d’une personne est un élément clé pour évaluer le taux appliqué à un prêt hypothécaire et le montant du prêt hypothécaire que cette personne peut obtenir. 

Des revenus fixes et réguliers et un taux d’endettement faible indique par exemple que l'emprunteur a de bons antécédents financiers et qu'il est plus susceptible de rembourser ses dettes. Cela permet au prêteur d'abaisser le taux hypothécaire, car le risque de défaillance est moindre. 

Le taux appliqué détermine en fin de compte le coût global du prêt hypothécaire et le montant du paiement mensuel. Par conséquent, les emprunteurs devraient toujours rechercher le taux le plus bas possible.

Durée moyenne du prêtTaux Fixe pratiqué en moyenne
1Entre 0,5 et 1,5%
2Entre 0,5 et 1,5%
3Entre 0,7 et 1,6%
4Entre 0,85 et 1,7%
5Entre 0,95 et 1,75%
6Entre 1 et 1,85%
7Entre 1,15 et 1,90%
8Entre 1,25 et 2,05%
9Entre 1,30 et 2,05%
10Entre 1,30 et 2,15%
11Entre 1,45 et 2,35%
12Entre 1,45 et 2,35%
15Entre 1,35 et 2,5%
20Entre 1,70 et 2,5%
Comparatif des offres de taux hypothécaire en fonction de la durée en Suisse

Pour un taux hypothécaire variable, le taux se situera entre 2% et 3% (indépendamment de la durée moyenne du prêt).

Quels sont les types de taux hypothécaire ?

Les détails spécifiques des produits varient selon les prêteurs. Les hypothèques à taux d'intérêt unique (où vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt hypothécaire et le capital à la fin) et les hypothèques à 100 % (où aucun dépôt n'est requis) sont rares ou inexistantes en Suisse.

Vous pouvez vous attendre à trouver les types d'hypothèques suisses suivants.

L’hypothèque à taux fixe

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont ceux dont le taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt. Vous remboursez un montant fixe et régulier sur une durée déterminée. L'avantage de ce type de prêt hypothécaire est que vous n'êtes pas affecté par les variations des taux d'intérêt, ce qui facilite votre planification financière.

L'un des principaux inconvénients est que vous ne bénéficiez pas d'une baisse soudaine des taux d'intérêt. De ce fait, l’autre inconvénient est qu'ils peuvent finir par coûter plus cher. 

Ils sont généralement plus coûteux à mettre en place et vous ne pouvez fixer le taux d'intérêt que pour une période déterminée, après quoi des conditions moins favorables peuvent vous être proposées. Les hypothèques à taux fixe en Suisse peuvent être fixées pour certaines durées, généralement jusqu'à un maximum d'environ 15-20 ans.

La plupart des propriétaires en Suisse qui contractent une hypothèque à taux fixe ne remboursent pas entièrement leur dette hypothécaire avec celle-ci. Ils passent plutôt à une hypothèque à taux variable ou négocient un nouveau contrat à taux fixe à la fin de la durée initiale.

L’hypothèque à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable, en revanche, ont des taux d'intérêt continuellement ajustés. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent augmenter ou diminuer en fonction du taux d'intérêt.

L'avantage de ce type d'hypothèque est que vous bénéficiez généralement d'un taux d'intérêt plus bas au départ que celui d'une hypothèque à taux fixe. Vous avez aussi normalement la possibilité de passer à un autre type de prêt hypothécaire par la suite.

Cependant, les paiements peuvent fluctuer et vous pourriez vous retrouver avec des dépenses mensuelles en hausse si le taux d'intérêt augmente soudainement. 

De plus, comme ces hypothèques sont souvent proposées sans montant minimum de remboursement mensuel, le remboursement de votre hypothèque peut prendre beaucoup de temps.

L’hypothèque à taux LIBOR

De nombreux pays proposent l'hypothèque à taux interbancaire offert à Londres (LIBOR). Ce type d'hypothèque est similaire aux hypothèques à taux variable, la principale différence étant que l'intérêt change à la fin de certaines périodes plutôt que de fluctuer à chaque paiement.

Les prêts hypothécaires LIBOR sont généralement de courte durée, souvent jusqu'à 5 ans. 

Les prêteurs hypothécaires suisses éliminent progressivement les hypothèques LIBOR et les remplacent par des hypothèques à taux moyen suisse (SARON) depuis la fin de l’année 2021. 

Ces prêts fonctionnent de manière très similaire aux prêts hypothécaires LIBOR, avec des taux d'intérêt et des périodes de prorogation variables. La principale différence est qu'ils utilisent le marché monétaire suisse plutôt que les banques mondiales basées à Londres.

AvantagesInconvénientsQuel taux choisir ?
Taux Fixe
  • Offre une grande stabilité : Le taux ne change pas
  • Procure une sécurité : Permet de fixer le taux d’intérêt pour le terme de votre hypothèque
  • Meilleur contrôle de vos finances : Connaissance de l’exacte proportion de capital et d’intérêts de chacun de vos versements hypothécaires
  • Impossibilité de profiter d’une baisse éventuelle des taux d’intérêt
  • Impossibilité de rembourser une plus grande part de votre capital grâce à la baisse du taux
A choisir si:
  • Vous privilégiez la sécurité d’un taux garanti, qui ne changera pas pendant le terme de votre hypothèque
  • Vous êtes prêt à payer un taux d’intérêt légèrement plus élevé
  • Vous préférez avoir l’esprit tranquille grâce à des versements hypothécaires prévisibles
  • Vous voulez un amortissement qui ne changera pas pendant le terme de votre hypothèque
Taux Variable
  • Possibilité d’économie : Si le taux baisse, vous payez moins d'intérêts et vous remboursez votre hypothèque plus rapidement
  • Les taux variables sont plus bas
  • Possibilité de passer en tout temps à une hypothèque à taux fixe
Risque potentiel d’une hausse des taux d’intérêt : Fluctuation selon les institutions et les périodesA choisir si:
  • Vous pouvez tolérer une certaine fluctuation des taux
  • Vous voulez économiser à long terme
  • Vous tolérez le prolongement de la période d’amortissement au cas où les taux d’intérêt augmentent
Quels sont les types de taux hypothécaire en Suisse ?

Quel est le taux hypothécaire de référence ?

Si vous achetez une maison en Suisse, vous serez peut-être surpris par la faiblesse des taux hypothécaires. Les taux hypothécaires en Suisse se situent historiquement entre 2 et 3 %. Ces dernières années, ils sont tombés à des niveaux historiquement bas, aux environs de 1%.

Les taux hypothécaires suisses varient considérablement d'une banque à l'autre. Les taux sont fortement influencés par votre situation personnelle et vos antécédents financiers, il est donc utile de comparer les prix. 

De nombreuses institutions proposent des taux réduits pour les premiers acheteurs et pour les achats et rénovations écologiques.

Voici une moyenne des taux d'intérêt à titre indicatifs qui peuvent être utiles pour vous donner une idée. Les taux hypothécaires actuels moyen en 2022 sont les suivants :

  • Hypothèque à taux fixe entre 1% (2 ans) et 2,5% (15 ans).
  • Hypothèque à taux variable 2,8%.
  • Hypothèque SARON 1,05 - 1,10% (période de 1 mois)

Enfin, depuis 2008, l’Office fédéral du logement a fixé un taux de référence, fondé sur le taux hypothécaire moyen des banques et qui sert de référence afin de pouvoir fixer le prix d’un loyer. Si ce taux augmente, le prix des loyers augmente. À l’inverse, si celui diminue, le prix du loyer diminue lui aussi. En 2022, le taux de référence est de 1,25%.

Pourquoi prendre un taux hypothécaire de 10 ans?

Un prêt hypothécaire sur 10 ans est un prêt immobilier qui permet aux emprunteurs de rembourser l'intégralité de leur dette en 10 ans. Il s'agit de la durée la plus courte pour un prêt hypothécaire à taux fixe, et les paiements mensuels comprennent à la fois le capital et les intérêts. 

Les taux ont tendance à être les plus bas par rapport aux prêts hypothécaires de 30 ans, 20 ans et 15 ans. Toutefois, en raison de la durée plus courte, les paiements mensuels seront beaucoup plus élevés que ceux des prêts à plus longue échéance. 

Le principal avantage d'un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans est que les propriétaires peuvent rembourser leur prêt beaucoup plus rapidement que les autres durées de prêt. 

Étant donné que les taux peuvent être inférieurs à ceux d'un prêt de 20 ou 30 ans et que les propriétaires effectuent moins de paiements, les emprunteurs économisent le plus d'argent sur les intérêts avec un prêt de 10 ans. 

De plus, les propriétaires seront en mesure d'accroître leur capital beaucoup plus rapidement.

Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire suisse ?

Pour obtenir le meilleur taux hypothécaire en Suisse, il vous faudra comparer les offres de prêt auprès des différentes institutions suisses. Voici les conseils à appliquer lors de vos recherches.

Faites une demande de prêt hypothécaire auprès de plusieurs institutions. Différentes banques par exemple offriront différents taux hypothécaires. Plus vous cherchez, plus vous pourriez économiser. 

Envisagez de faire une demande auprès de différents types de prêteurs, comme les banques ou les assurances, afin de pouvoir comparer leurs offres.

Comparez les frais de clôture à l'aide des estimations de prêt. Chaque institution qui vous prête de l’argent est tenue de fournir un formulaire d'estimation de prêt contenant les détails des conditions et des frais de chaque prêt. L'estimation de prêt est conçue pour simplifier la comparaison des offres de prêts hypothécaires. 

Quel est le meilleur taux hypothécaire en suisse ?

Votre taux hypothécaire est le montant que vous devrez payer pour emprunter de l'argent auprès de votre banque. Mais il existe plusieurs façons d'influencer votre taux et d'obtenir la meilleure offre.

Dans le tableau suivant, nous avons comparé les offres de différentes institutions suisses en fonction de leur taux.

InstitutionTaux Fixe pour un prêt d'une durée de 2 à 10 ansTaux variable moyen à titre indicatif
Taux hypothécaire AxaEntre 1,01 et 1,65%3%
Taux hypothécaire Banque Migros HypothekarzinsenEntre 1,080% et 1,890%Sur demande
Taux hypothécaire Banque Cantonale VaudoiseEntre 1,14% et 1,97%Sur demande
Taux hypothécaire Banque Cantonale NeuchâteloiseEntre 1,15% et 2%Sur demande
Taux hypothécaire Banque Cantonale de FribourgSur demandeSur demande
Taux hypothécaire Banque Cantonale de GenèveEntre 1,18% et 1,89%2,25%
Taux hypothécaire Banque CoopEntre 1,25% et 2,02%2,63%
Taux hypothécaire RaiffeisenEntre 1,13 et 1,96%2,62%
Taux hypothécaire UBSSur demandeSur demande
Taux hypothécaire Crédit SuisseEntre 1,49% et 2,10%2,85%
Quel est le meilleur taux hypothécaire en suisse ?

Le taux variable moyen est calculé en fonction de la nature de bien immobilier et du risque qui lui est associé.

Comparatif des taux hypothécaire en Suisse

Le tableau suivant est un comparateur des différents taux hypothécaires pratiqué par les différentes institutions pour un prêt de 300'000 francs d’une durée de 10 ans à taux fixe. 

C’est une liste non exhaustive mais elle vous permet d’avoir une vue d’ensemble sur les principaux prestataires en Suisse.

CompagnieDescriptionTauxIntérêt annuel en CHF
Next Bank Crédit AgricoleFinancement de l'immobilier1,09%3270
Appenzeller KantonalbankPrêts hypothécaires1,15%3450
GeneraliHypothèque1,15%3450
BankbsuHypothèque1,17%3495
SwisslifeHypothèque1,18%3540
BancaStatoHypothèque1,18%3540
Bank GantrischHypothèque1,18%3540
Bank EkiHypothèque1,20%3600
Post FinanceHypothèque1,25%3750
EEKFinancement de l'immobilier1,25%3750
SLRPrêts hypothécaires1,25%3750
Zurich.chHypothèque1,27%3810
Bank SLMPrêts hypothécaires1,28%3840
SLGPrêts hypothécaires1,28%3840
Retraites PopulairesPrêts hypothécaires1,30%3900
Alpha Heintal BankHypothèque1,30%3900
ErsparniskassePrêts hypothécaires1,30%3900
BSBPrêts hypothécaires1,30%3900
WIRHypothèque1,30%3900
Migros BankPrêts hypothécaires1,31%3930
Baloise BankHypothèque1,31%3930
Zürcher LandbankPrêts hypothécaires1,33%3990
AcrevisHypothèque1,34%4020
HBLPrêts hypothécaires1,35%4050
ClientisPrêts hypothécaires1,35%4050
Graubündner BankPrêts hypothécaires1,36%4080
St Galler BankPrêts hypothécaires1,40%4200
Bank ArevaPrêts hypothécaires1,42%4260
ValiantHypothèque1,44%4320
RaiffeisenHypothèque1,47%4410
Credit SuisseHypothèque1,47%4410
Comparatif des taux hypothécaire en Suisse

Comment vont évoluer les taux hypothécaires en 2022 ?

L'inflation croissante et les menaces d'une hausse conséquente des taux d'intérêt signifient une évolution du taux hypothécaire à la hausse durant l’année 2022 en Suisse. 

Selon les experts, les conditions financières rendent les hypothèques plus chères pour les banques et les institutions financières, la plupart d'entre elles répercutent ces coûts sur les débiteurs hypothécaires. 

En 2021, les prix ont augmenté de 0,15 à 0,22 %. La différence semble minime mais le montant peut être considérable pour un prêt à plusieurs centaines de milliers de francs sur le long terme.

La prévision du taux hypothécaire suisse 2022 est une augmentation de 0,01 à 0,03 % par rapport à l’année dernière.

Les taux hypothécaires de chacune des grandes banques suisses sont en hausse, bien que la réserve fédérale suisse n'ait pas encore relevé ses taux.

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier dans un avenir proche, vous devriez y réfléchir à deux fois : Il est fort probable que les banques suisses augmentent considérablement les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe.

À titre de comparaison, au début de l'année 2021, une hypothèque sur 10 ans coûtait 1,1 % en moyenne dans tout le pays.

Quel est l’historique du taux hypothécaire suisse ?

Le taux hypothécaire repose en grande partie sur les marchés financiers. Dès lors qu’ils varient, cela a une influence directe sur les taux d’intérêts pratiqués par les banques.

Les taux fluctuant principalement en fonction du marché des capitaux, la crise financière mondiale ainsi que les différentes politiques monétaire qui ont été introduite par le gouvernement ont provoqué une chute du taux hypothécaire. L'objectif étant de faciliter l’accès aux crédits dans le but de relancer l’économie.

En 2013, le taux fixe oscillait entre 2,5% et 3%, avant de commencer sa chute aux environs des 1% en 2019. Aujourd'hui, il a tendance a remonter et oscille aux alentours des 1,8% en moyenne.

Enfin,  pour le taux variable, nous sommes passés de plus de 5% dans les années 80, à plus de 8% au cours des années 90 avant de chuter durant les vingt années suivantes. Le taux variable moyen se stabilise à l’heure actuelle entre 2,5% et 3%.

Taux hypothécaire en Suisse: quelle est l’incidence sur le potentiel d’achat immobilier?

Prenons l’exemple d’un achat immobilier avec un montant de prêt s’élevant à 500'000 francs à rembourser sur 15 ans, mais à des taux différents. Le taux A est de 3,35% annuel et le taux B de 2,5%. 

Voici le tableau comparatif de ces deux offres et les intérêts qui en découlent.

MONTANT DU PRÊT EN CHFTAUX D'INTÉRÊT FIXE SUR 15 ANSPAIEMENT MENSUEL DE L'HYPOTHÈQUE : CAPITAL ET INTÉRÊTSTOTAL DES INTÉRÊTS PAYÉS
Prêt A500 0003,25%3 509.5131710
Prêt B500 0002,50%3314.596710
Différence0,75%19535100
Taux hypothécaire en Suisse: quelle est l’incidence sur le potentiel d’achat immobilier?

Dans cet exemple, il y a seulement une différence de 0,75 % entre le prêt A et le prêt B. Le prêt B coûte 195 francs de moins par mois et un total de 35'100 francs de moins en intérêts sur la durée du prêt sur 15 ans.

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