Contrat de sous-location en Suisse : le guide complet

Alexandre Desoutter Alexandre Desoutter  updated on 21/02/2022

En Suisse, vous avez le droit de sous-louer tous types de logements. Cela inclut les biens récemment loués au nouveau locataire.

Mais qu’est-ce qu’un contrat de sous-location exactement ? Comment bien le rédiger ? Comment fixer le prix d’une sous-location et quelles erreurs faut-il éviter ?

Nous vous donnerons également un exemple de contrat de sous-location avec un modèle de contrat de sous-location pour vous aider dans cette démarche.

Modèle de contrat de sous-location

Voici un modèle de contrat de sous-location. Cet exemple de contrat de sous location vous permet de sous-louer un appartement ou même une partie d'un appartement. Tout est indiqué dans l'exemple de contrat de sous-location, vous cocherez les cases correspondant à votre situation.

contrat sous locatin 1
Contrat sous location

Vous pouvez effectuer une sous-location à Genève ou ailleurs en Suisse en utilisant cet exemple de contrat de sous-location. En revanche le contrat de sous location commerciale en Suisse est différent de celui de l'habitation, des nuances sont à prendre en compte sur l'usage de l'immeuble.

Contrat de sous-location en pdf

Vous pouvez aussi téléchargez notre exemple de contrat de sous location en PDF :

Qu’est-ce qu’un contrat de sous-location ?

Le contrat de sous-location est un accord entre le sous-bailleur et le sous-locataire uniquement. Le bailleur initial (le propriétaire) n'y est qu'un tiers. 

En effet, on parle de sous-location quand le locataire initial d'un bien locatif loue une pièce ou l'ensemble de son appartement à un sous-locataire. En Suisse, la sous-location est généralement utilisée pour de courtes absences du locataire (étudiants absents quelque temps, couples en train de divorcer, etc).

Comment rédiger un contrat de Sous-location ?

Un contrat de sous-location en Suisse a les mêmes aspects juridiques qu'un contrat de location ordinaire. Il est donc important d'inclure des dispositions pour toutes les circonstances afin que votre relation avec votre sous-locataire soit définie juridiquement. En outre, votre propriétaire peut refuser votre demande de sous-location s'il estime que votre contrat est en contradiction avec votre contrat initial, ou si le contrat de sous-location a été conclu de mauvaise foi.

Il est essentiel d'inclure les éléments suivants dans la rédaction de votre contrat de sous-location :

  • Les informations sur le sous-locataire, le propriétaire et la partie qui loue
  • Une description détaillée de l'objet de la sous-location
  • La précision de la durée du contrat (on peut fixer une date précise ou un délai de préavis officiel)
  • Le coût de la location pour le sous-locataire
  • La caution locative éventuelle

Si votre propriétaire et votre sous-locataire acceptent le contrat de sous-location, vous pouvez commencer la sous-location à tout moment.

Pour vous aider dans la rédaction de votre contrat de sous-location, n’hésitez pas à vous aider de notre modèle de contrat de sous-location. En effet, il est très important de bien rédiger ce dernier pour votre sous-location. Vous pouvez aussi retrouver un exemple de contrat de sous-location en format PDF sur notre site Hello Safe.

Est-ce que la sous-location est légale ?

Oui, la sous-location est légale et donc autorisée par la loi en Suisse. La sous-location est autorisée par l'article 262 du Code suisse des obligations. En règle générale, un locataire peut sous-louer son appartement, que ce soit partiellement ou totalement. La loi exige toutefois que les propriétaires consentent à la sous-location à l'avance. Ce n'est que dans des circonstances très spécifiques que les propriétaires peuvent refuser la permission de sous-louer. Nous vous présenterons ces raisons plus tard dans cet article.

Quelle est la durée d’une sous location ?

La loi ne fixe pas de limite quant à la durée de la sous-location. Une sous-location peut donc durer des années de manière tout à fait légale. Cependant, le locataire principal doit avertir son propriétaire de son retour dans la propriété en question.

Quelles sont les raisons de refus de la sous-location ? 

Voici les différentes raisons pour lesquelles un propriétaire peut refuser un contrat de sous-location : 

  • Le locataire actuel est dans l’incapacité de payer son loyer
  • Le locataire ou le/les potentiels locataires pour la sous-location n’ont pas un comportement correct (troubles du comportement, comportements risqués, ect..)
  • Si le locataire refuse de communiquer au propriétaire les conditions de la sous-location
  • Si la sous-location présente au propriétaire des inconvénients majeurs pour sa propriété (exemple: si la propriété est occupée par un trop grand nombre de personnes ou qu’elle est utilisée en tant que salle de répétition pour un groupe de musique).

Quels sont les droits du sous-locataire ?

Les droits du sous-locataire dans le contrat de sous-location suisse sont les suivants :

  • Le sous-locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux, même si le locataire quitte le logement
  • Le sous-locataire a les mêmes droits que le locataire quant à l’utilisation des lieux et des meubles (si le logement est meublé)
  • Tout comme le locataire, le sous-locataire ne peut pas se faire expulser de la propriété sans raison valable et sans préavis 
  • Le sous-locataire doit aussi être informé de toute augmentation de loyer dans les mesures adéquates.

Quelle est la responsabilité du locataire dans la sous-location ?

Le locataire qui sous-loue est responsable vis à vis du propriétaire en cas de dommages. Si quelque chose se casse, c'est la responsabilité du locataire et non du sous-locataire.

Le locataire a intérêt de souscrire à une assurance ménage dans le cadre de la sous-location pour protéger les meubles et la maison de manière générale.

Comment fixer le prix d'une sous-location ?

Dans une sous-location, le locataire principal peut demander un loyer au maximum 10% plus élevé que celui qu'il paie. Cela peut aller jusqu’à maximum 20% de plus si l'appartement est meublé. Au-delà, le bailleur a le droit de refuser la sous-location à son locataire.

En effet, officiellement, le locataire actuel n’est pas censé réaliser de profit en sous-louant la propriété. C’est normalement simplement destiné à couvrir le loyer pendant qu’il n’y réside pas. 

En Suisse, le propriétaire est autorisé à demander un loyer équivalent à celui qu’il demande normalement au locataire de base si celui-ci loue la totalité du bien. 

Si le propriétaire constate que le locataire de base réclame un loyer exorbitant pour tout ou partie d'un bien, il est légalement autorisé à résilier le contrat de sous-location.

Quels sont les risques d'une sous-location ?

La sous-location, bien qu’elle possède des avantages évidents, n’est néanmoins pas sans risque. Il est important de connaître ces derniers. Voici les différents risques liés à la sous-location :

  • Un bon sous-locataire peut être difficile à trouver : vous devrez probablement trouver un remplaçant, ce qui peut prendre du temps. Vous pouvez devoir compter sur lui pour respecter la propriété et les règles, ainsi que pour payer le loyer à temps.
  • Il est possible que votre remplaçant doive rompre son bail : tout comme des circonstances peuvent vous obliger à déménager rapidement, cela pourrait arriver à votre remplaçant. Si vous n'êtes pas sur place, vous devrez trouver un autre remplaçant, ce qui peut être compliqué.
  • Les mauvais sous-locataires peuvent entacher votre réputation : si votre locataire cause des problèmes, ils peuvent être de votre responsabilité selon la loi. Vous pouvez être expulsé dans ce cas, ce qui peut rendre la location difficile pour le futur.
  • Il est possible que vos affaires soient endommagées ou volées : tout ce que vous laissez derrière vous peut être volé ou abîmé par votre locataire ou ses invités.
  • Même si vous envisagez de sous-louer à court terme, vous devez déménager tous vos biens. Ce qui peut s'avérer long et coûteux.
  • Cela prend du temps ; la sous-location de votre appartement peut prendre beaucoup de temps. Si vous espériez une solution rapide, la sous-location n'est peut-être pas la meilleure idée, à moins que vous n'ayez déjà trouvé un bon locataire (par exemple, un membre de la famille ou un ami proche).

Est-ce qu'un propriétaire peut refuser une sous-location ?

Officiellement, un propriétaire ne peut pas refuser de sous-location selon la loi suisse. Cependant, il peut, dans certains cas spécifiques, s’y opposer. Par exemple, dans ces trois cas-là :

  • Le prix : un locataire qui sous-loue son appartement pour gagner sa vie enfreint les règles s'il veut en faire une entreprise. Il est évident que les locataires ne sont pas autorisés à tirer un revenu excessif de la sous-location. Il serait tout aussi inapproprié que le propriétaire réalise des bénéfices excessifs à partir du contrat de location principal. Cependant, à quel moment le loyer devient-il excessivement élevé ? Selon les parties prenantes, une majoration de trois à dix pour cent est raisonnable. En définitive, on peut faire valoir que la sous-location entraîne des dépenses pour le locataire. Les autres coûts et frais accessoires comprennent, par exemple, le mobilier, l'électricité et l'Internet. La perception du loyer comporte également un certain nombre de risques et de dépenses. Selon les experts juridiques, il serait abusif de facturer un loyer supérieur de 30 % à celui prévu dans le contrat de location principal pour une sous-location. Il est possible pour un propriétaire de refuser l'autorisation de sous-louer si le locataire perçoit des revenus excessifs de la sous-location.
  • Non-divulgation des termes et conditions : le locataire doit divulguer les principaux termes du contrat de sous-location. En général, le propriétaire exigera une copie du contrat de sous-location, qui comprend le nom du sous-locataire, le nombre d'habitants et le loyer convenu pour la sous-location. Le propriétaire peut refuser la demande du locataire si ce dernier ne divulgue pas ces informations.
  • Préjudice au propriétaire : les demandes de sous-location peuvent être refusées par le propriétaire ou la direction de l'immeuble si elles leur sont préjudiciables. Cette règle est, bien entendu, sujette à interprétation. Tout sous-locataire peut sous-louer l'appartement dans le même but si l'appartement est loué dans le cadre d'un contrat de location standard. Nous concluons que les propriétaires peuvent refuser l'autorisation de sous-louer un appartement s'il est destiné à être utilisé à une fin autre que celle pour laquelle il a été conçu. Les appartements ne peuvent pas être utilisés comme salons de coiffure, par exemple. Pour un exemple encore plus extrême, un propriétaire peut refuser une sous-location si le sous-locataire a l'intention d'utiliser l'appartement pour les répétitions de danse de rock avec une musique forte ou pour donner des cours de batterie.

Faut-il prendre une RC privée en tant que sous-locataire ? 

Oui, le sous-locataire doit souscrire à une assurance responsabilité civile. C’est en tout cas fortement recommandé, il doit d’ailleurs normalement déjà en avoir une. En effet, le sous-locataire doit souscrire à cette assurance auprès de la compagnie d'assurance de son choix. Cette assurance sert à le protéger des risques locatifs (principalement : les incendies, les dégâts des eaux, les explosions…).

Quel est le délai de résiliation pour la sous-location ?

En général, le préavis de résiliation du contrat de sous-location suisse est de 3 mois pour la fin du contrat, mais il arrive souvent que ce délai soit d’un mois. En effet, les sous-locations sont souvent de courte durée. Ce délai d’un mois peut être convenu entre les parties et est légal du moment qu’il est indiqué dans le contrat de sous-location.

Faut-il verser une garantie pour la sous-location ?

La garantie n’est pas toujours demandée pour une sous-location. Quand elle l’est, elle peut être équivalente à maximum trois mois de loyer, mais elle ne doit jamais être payée en argent liquide. La garantie sera bloquée sur un compte bancaire spécifique.

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