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[Analyse] Baromètre de l'immobilier suisse 2023

Depuis maintenant plusieurs années, les prix de l'immobilier connaissent une augmentation fulgurante en Suisse comme dans d'autres pays européens, face à une demande en constante croissance et en parallèle, une offre toujours plus timide. Dans ce contexte, HelloSafe publie son baromètre immobilier 2023 afin de faire le point sur le marché de l'immobilier en Suisse et d'identifier les cantons et villes qui ont le plus subi cette hausse de prix.

En 2023, l'indice des prix de l'immobilier (IMPI) a atteint les 116,6 points, à savoir presque 17 points de plus qu'il y a 4 ans : un niveau jamais atteint jusque-là.
En 4 ans, le prix au mètre carré d'un appartement en Suisse a augmenté de 18 %.
Cependant, pour la 1ere fois depuis 4 ans, une diminution du prix au mètre carré a été observée : - 0,2 % au 4e trimestre 2022 et - 0,6 % au 1er trimestre 2023 sur les maisons individuelles.
Le canton du Jura enregistre la plus forte inflation sur l'immobilier avec une hausse des prix de 0,56 % entre 2022 et 2023.
Zurich est la ville suisse où les prix de l'immobilier ont le plus augmenté en 2023 : + 3,6 % en un an - contre + 2,8 % à Genève.

Avec 116,6 points, l'Indice des prix de l'immobilier n'a jamais été aussi haut depuis 3 ans

Malgré un contexte économique incertain, l'immobilier résidentiel affiche des niveaux de prix jusque-là jamais atteints. En témoigne l'analyse de l'Indice suisse des Prix de l'Immobilier Résidentiel (IMPI), présentée dans le graphique ci-dessous :

En 2020, l'IMPI a dépassé la barre symbolique des 100 points et s'est établi à 103,9 points fin 2020, soit une hausse de 4 points en un an.
C'est en 2021 que l'indice a connu sa plus forte hausse, en passant de 102,9 points au 1er trimestre 2021 à 110,7 points au 4e trimestre et enregistrant ainsi une augmentation annuelle de 6,5 %.
En 2023, le prix des logements résidentiels n'a jamais été aussi élevé en Suisse : avec un niveau de 116,6 points au 4e trimestre 2023, l'IMPI enregistre une hausse de 0,6 point par rapport au 4e trimestre 2022.

Sources : Office Fédéral de la Statistique, estimations HelloSafe (base : 4e trimestre 2019 = 100)

En 4 ans, le prix au mètre carré d'un appartement en Suisse a augmenté de 18 %

Ces quatre dernières années, l'inflation sur l'immobilier résidentiel ne s'est pas fait ressentir de la même façon selon le type de bien immobilier étudié. En effet, les chiffres montrent que :

Le prix au mètre carré d'une maison individuelle a augmenté de 16 % en quatre ans, avec un prix au mètre carrée qui s'est fixé à 7 442,43 francs au 4e trimestre 2023.
Les appartements en propriété ont enregistré la plus forte hausse de prix entre 2020 et 2023, passant de 7 354,08 francs à 8 686,04 francs au mètre carré - soit un bond de 18 %.
Cependant, pour la première fois depuis 4 ans, les maisons individuelles ont connu une diminution de leur prix au mètre carré de 0,2 % au 4e trimestre 2022, puis de 0,6 % au 1er trimestre 2023. Une tendance qui s'est ensuite stabilisée en 2023, mais qui pourrait se poursuivre en 2024.

Source : Swiss Real Estate Offer Index (ImmoScout24 et CIFI)

Le canton du Jura enregistre la plus forte hausse des prix de l'immobilier en 2023 : + 0,56 %

Si la tendance haussière des prix de l'immobilier diverge selon le type de bien immobilier, elle varie également selon les cantons. La carte élaborée ci-dessous à partir de l'IMPI montre en effet que :

Le Jura est le canton où la hausse des prix de l'immobilier a été la plus élevée en Suisse en 2023 : +0,56 % en un an
Non loin derrière, les cantons de Berne et de Glaris affichent des augmentations respectives de 0,55 % et 0,54 % en un an, soit les 2e et 3e plus fortes hausses de prix du pays.
À contrario, les cantons où la hausse des prix de l'immobilier a été la plus modérée en 2023 sont ceux de Zoug et Bâle-Ville (+ 0,3 %), ainsi que Genève et Zurich (+ 0,25 %).

Source : Office Fédéral de la Statistique, 2022 vs 2023

Suggérer une mise à jour

Acheter un bien immobilier à Genève coûte 2,8 % plus cher qu'en 2022

De même que pour les cantons, les grandes villes suisses n'ont pas subi la hausse des prix de l'immobilier dans les mêmes proportions en 2023 :

Zurich est la ville suisse où l'on observe la plus forte croissance de ses prix de l'immobilier entre 2022 et 2023, avec une hausse moyenne de 3,6 %.
Avec des hausses oscillant entre 1,5 et 3 %, Saint-Gall, Genève et Soleure sont également fortement touchées par la hausse des prix de l'immobilier.
À l'inverse, on observe même une légère baisse des prix de l'immobilier en 2023 à Neuchâtel (- 0,6 %), Lugano (- 1,3 %) et Lausanne (- 2,3 %).

Ville	Prix m² médian Appartement en propriété	Prix m² médian Maison individuelle	Évolution des prix 2023 vs 2022
Zurich	16 118 CHF	15 834 CHF	+ 3,6 %
Saint-Gall	7 561 CHF	7 712 CHF	+ 3 %
Genève	16 103 CHF	14 893 CHF	+ 2,8 %
Soleure	5 951 CHF	6 193 CHF	+ 1,5 %
Berne	8 768 CHF	9 179 CHF	+ 1 %
Winterthour	9 119 CHF	9 898 CHF	+ 1 %
Lucerne	10 871 CHF	10 226 CHF	+ 0,8 %
Bâle	10 465 CHF	9 929 CHF	+ 0,4 %
Neuchâtel	7 582 CHF	6 849 CHF	- 0,6 %
Lugano	9 078 CHF	7 651 CHF	- 1,3 %
Lausanne	12 045 CHF	11 203 CHF	- 2,3 %

Prix du mètre carré médian pour un appartement en propriété et une maison individuelle relevés en 2023 dans 10 grandes villes suisses, et leur évolution vs 2022
Source : Real Advisor

Méthodologie

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Dans cette étude, HelloSafe a voulu dresser un état des lieux du marché immobilier suisse et identifié les cantons et villes les plus impactés par la hausse des prix immobiliers. Pour cela, HelloSafe s'est basé sur des estimations fournies par notre équipe de rédacteurs et d'analystes de données à l'interne, et sur les données de l'Office Fédéral de la Statistique (notamment pour l'Indice suisse des Prix de l'Immobilier Résidentiel), du Swiss Real Estate Offer Index et de Real Advisor.

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